Introducción

Este Código de Planeamiento Urbano del Municipio de Ituzaingó es el Texto Ordenado de la Ordenanza N° 4755, modificatoria de la Ordenanza N° 139. La Ordenanza N° 139 fue convalidada por el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires a través del Decreto Provincial N° 4545 de fecha 22 de diciembre de 1997.

Desde la creación de Ituzaingó como Municipio, (habiendo heredado formalmente los marcos legales del Municipio preexistente de Morón), es éste el Código de Planeamiento Urbano propio y constituye la materialización de la herramienta concerniente al Territorio que se desprende del Plan Urbano Ambiental del Municipio de Ituzaingó (PUAMI), documento marco, que fuera elaborado a través del tiempo con la participación no solo del Departamento Ejecutivo, sino también del Legislativo y la Comunidad, en distintas y variadas etapas de participación formal.

Las disposiciones del presente Código de Planeamiento Urbano del Municipio de Ituzaingó, regulan todas a aquellas cuestiones inherentes al Territorio, su gestión y su desarrollo.

En tal sentido, se establecen parámetros a ser cumplidos, en lo referente a Indicadores Urbanísticos, Usos del Suelo, y todo aquello que haga al acompañamiento de todos los procesos dinámicos, propios del desarrollo del Territorio en sí, en función de los Marcos Legales Provinciales pertinentes, Decreto-Ley N° 8.912/77 y Ley N° 14.449.

La puesta en vigencia del presente Código de Planeamiento Urbano del Municipio de Ituzaingó, a través de las Ordenanzas correspondientes, deroga toda norma o artículos de normas preexistentes que se le opongan.

Ordenanza

Ordenanza

Artículo 1°: Modifícanse los distintos capítulos y artículos de la Ordenanza N° 0139 – Código de Planeamiento Urbano del Partido de Ituzanigó - y su Grilla de Usos Generales, Indicadores Urbanísticos según zonificaciones (Hojas de Zona), de acuerdo al texto actualizado que obra como Anexo I y forma parte de la presente.

Artículo 2°: Autorízase al Departamento Ejecutivo a reglamentar aquellos artículos que requieran de interpretación y/o aclaración.

Artículo 3°: De forma
Dada en la Sala de Sesiones del Honorable Concejo Deliberante a los 06 días del mes de Diciembre de dos mil diecisiete. -

REGISTRADA BAJO EL N° 4755.-

2. Territorio

2.1 Definición

Teniendo como marco legal referencial el Decreto- Ley N° 8.912 y sus normativas complementarias, se establece en este Capítulo todo lo inherente a:

• A. Clasificación del territorio
• B. Límites de las Zonas

2.2 Clasificación del territorio

De acuerdo con lo especificado en el Art. 5°, del Decreto - Ley N° 8.912 y conforme con los Usos del Suelo y el estado actual del parcelamiento del territorio, el Partido de Ituzaingó se considera Área Urbana en su totalidad, habiendo sido considerada como tal a través de la Ordenanza N° 139, convalidada en la Provincia de Buenos Aires, a través del Decreto Provincial N° 4.545 de fecha 22 de diciembre de 1997.

2.2.1 Límites de las Zonas

El Área Urbana comprende las siguientes zonas, alineamientos comerciales, barrios cerrados, precintos y usos específicos.

Los límites descriptos a continuación, corresponden a polígonos que "cierran geométricamente", debiéndose en todos los casos, interpretar que cuando coincida un alineamiento comercial con una Zonificación descripta, la Zonificación válida es la del alineamiento comercial.

 

ZDF - ZONA DE DESARROLLO FUTURO

Río de la Reconquista - Límite NE del remanente de Título de la Parcela Rural R362kk (continuación de calle Juramento y límite con el Municipio de Hurlingham) - Tabaré - Ciudadela - Del Cabestro – Límite NE de la Parcela 1 de la Circunscripción IV, Sección F, Manzana 21 - Límite NO de las Parcelas 1 y 5 de la Circunscripción IV, Sección F, Manzana 20 - Julián Balbín – Del Cabestro – Gobernador Udaondo – Límite N de la Parcela Rural R432cd – Límite NO de la Circunscripción IV, Sección N, Fracción IX, Manzana 258 (divisoria poligonal entre predios del Barrio Cerrado “Altos del Sol” y de la CEAMSE) – Horacio Quiroga – Santiago Rocca – Miguel A. Camino – Junta de Mayo - Martín Fierro – Andrés Chazarreta - Bella Vista – 3 de Octubre – Bermejo - Los Ranqueles - De la Guitarra – Hilario Ascasubi – Mons. José Gentico (ex Antonio Caggiano) – Tabaré – Autopista Presidente Juan Domingo Perón – Espacio circulatorio Fracción X (Club de Campo “Los Pingüinos”) - continuación de calle Manuel A. Acevedo - Río de la Reconquista.

CN - COMERCIAL NORTE

Parcela Rural R432cd – al NO remanente de las Parcelas Rurales R432cc, 432b y 432c – al NE Gobernador Udaondo – al SE espacio circulatorio, s/p 136-72-99 (Barrio Cerrado “Altos del Sol”) – al SO línea quebrada compuesta por: Fracción IX, espacio circulatorio s/p 136-72-99 y contrafrentes de Parcelas 6, 5, 4 y 3.

R - RESIDENCIAL DE DENSIDAD BAJA

De la Guitarra – Martín Castro – Martín Fierro – Santos Vega – Horacio Quiroga – De la Tradición - Martín Fierro – De la Coyunda – De la Guitarra.

Av. Intendente Carlos Ratti – Bacacay – Manuel Rodríguez Fragio – Francisco Emperanza – José María Paz - Coronel Lorenzo Barcala – Eduardo J. Muñiz – Concejal Nicolás Defilippi – Maestra María M. de Herrera - Atacama - Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón – Av. Santa Rosa – José María Paz – Coronel José de Olavarría – Narciso Laprida - Medeiros – Narciso Laprida – Av. Intendente Carlos Ratti.

Coronel Ventura Alegre – Av. Presidente Néstor Carlos Kirchner – Concejales Santiago y José Felipe Firpo – Henri Dunant – Blas Parera - Coronel Ventura Alegre.

RE – RESIDENCIAL ESPECIAL

Coronel José de Olavarría – José María Paz – Av. Santa Rosa - General Félix de Olazábal – Coronel José de Olavarría.

RN – RESIDENCIAL NORTE

Colectora Norte de Autopista Presidente Juan Domingo Perón – Tabaré – Mons. José Gentico (ex Antonio Caggiano) – Hilario Ascasubi – De la Guitarra - Colectora Norte de Autopista Presidente Juan Domingo Perón.

Horacio Quiroga - Martín Castro – Tabaré – Gobernador Udaondo – Calle sin nombre, lindera a CEAMSE - Julián Balbín – De la Tradición – Horacio Quiroga.

Federico Leloir – Del Chiripá - Los Cardales - Colectora Norte de Autopista Presidente Juan Domingo Perón - Federico Leloir.

RN1 – RESIDENCIAL NORTE UNO

Circunscripción IV, Sección F, Parcelas Rurales: 417, 418, 419, 421, 422, 423a, 423b; parte de 416a al S del Arroyo Soto.

RPe – RESIDENCIAL PARQUE ESPECIAL

De la Tradición – Dr. Nicolás Repetto – Federico Leloir – Julián Balbín – De la Tradición.

RP - RESIDENCIAL PARQUE

Martín Fierro – De la Tradición – Julián Balbín – Federico Leloir – Parcelas pertenecientes a la Quinta identificada catastralmente como 61 de la Circunscripción IV, Sección F, frentistas a la calle Gobernador Udaondo - Federico Leloir - Colectora Norte de Autopista Presidente Juan Domingo Perón – Martín Fierro.

De la Coyunda - Martín Fierro - Colectora Norte de Autopista Presidente Juan Domingo Perón – De la Coyunda

Rm - RESIDENCIAL MIXTO

De la Guitarra – Los Ranqueles – Bermejo – 3 de Octubre – Bella Vista – Andrés Chazarreta – Martín Fierro – Junta de Mayo – Miguel A. Camino – Santiago Rocca - Horacio Quiroga – Santos Vega – Martín Fierro – Martín Castro – De la Guitarra.

Julián Balbín – Calle sin nombre lindera al CEAMSE – Ignacio Alsina – Del Cabestro – Ciudadela – Tabaré - Juramento – De la Tradición – Julián Balbín.

Los Cardales – Del Chiripá – Federico Leloir – Gobernador Udaondo – Parcelas Rurales 422, 421, 420, 419 y 418 - – Filipinas – Los Cardales – Dr. Nicolás Repetto - Colectora Norte de Autopista Presidente Juan Domingo Perón – Los Cardales.

Manuel A. Acevedo – Europa – Gral. Martín Rodríguez - Coronel Juan Thorne – Av. Intendente Carlos Ratti – Balbastro -Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón - Atacama – Maestra María M. de Herrera – Concejal Nicolás Defilippi – Eduardo J. Muñiz – Coronel Lorenzo Barcala – José María Paz – Francisco Emperanza – Manuel Rodríguez Fragio - Bacacay – Av. Intendente Carlos Ratti – Dr. Manuel Belgrano – Manuel A. Acevedo.

Av. Presidente Néstor Carlos Kirchner – Coronel Ventura Alegre – General Ángel Pacheco - Coronel Niceto Vega – Cesáreo B. de Quiroz – Coronel R. Hortiguera – Av. Presidente Néstor Carlos Kirchner.

SI - SEMI INDUSTRIAL

Manuel A. Acevedo – Famatina –Gral. Martín Rodríguez – Balbastro - – Av. Intendente Carlos Ratti – Coronel Juan Thorne - Gral. Martín Rodríguez – Europa – Manuel A. Acevedo - Comandante Pablo Peredo - Coronel Juan B. Pringles - Manuel A. Acevedo.

Cesáreo B. de Quiroz - Coronel Niceto Vega – Fray Luis Beltrán – Blas Parera – Coronel R. Hortiguera – Cesáreo B. de Quiroz.

I – INDUSTRIAL

Gral. Martín Rodríguez – Aconquija – Intendente Pérez Quintana – Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón – Balbastro - Gral. Martín Rodríguez.

ZOP – ZONA DE ORGANISMO PÚBLICO

Gral. Martín Rodríguez – Aconquija – Intendente Pérez Quintana – Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón – Balbastro - Gral. Martín Rodríguez.

RMA - RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA ALTA

Francisco Narciso de Laprida – Medeiros - Francisco Narciso de Laprida - Coronel José de Olavarría- General Félix de Olazábal – Av. Santa Rosa – Dr. Manuel Belgrano – Camacuá – General Juan Lavalle – General José María Pirán – Dr. Manuel Belgrano - Av Intendente Carlos Ratti- Francisco Narciso de Laprida. Av. Presidente Néstor Carlos Kirchner – Av. Blas Parera – Henri Dunant - Concejales Santiago y José Felipe Firpo – Dr. Idílico Gelpi – Esteban A. Gazcón – Av. Presidente Néstor Carlos Kirchner.

Av. Presidente Néstor Carlos Kirchner – Julián Arengreen - Concejales Santiago y José Felipe Firpo - Av. Presidente Néstor Carlos Kirchner.

CRMA - CORREDOR RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA ALTA DR.

Dr. Manuel Belgrano entre Av. Santa Rosa y Camacuá.

Dr. Manuel Belgrano entre Gral. José María Pirán y Acevedo.

AC - ÁREA CENTRO

General Juan Lavalle - Camacuá - Dr. Manuel Belgrano - General Juan Gregorio de Las Heras – Coronel Pablo Zufriategui – General Miguel E. Soler – Dr. Manuel Belgrano – General José María Pirán – General Juan Lavalle.

General Juan Gregorio de Las Heras – Pasaje Peatonal Eva Perón – General Miguel Soler – Deslinde de terrenos del Ferrocarril (Estación Ituzaingó) – General Juan Gregorio de Las Heras.

Av. Presidente Néstor Carlos Kirchner – Esteban A. Gazcón -Dr. Idílico Gelpi - Concejales Santiago y José Felipe Firpo – Julián Arengreen - Av. Presidente Néstor Carlos Kirchner.

ACe – ÁREA CENTRO ESPECIAL

Pje. Peatonal Eva Perón - Gral. Juan Gregorio de Las Heras - Pablo Zufriategui – Gral. Miguel Soler - Pje. Peatonal Eva Perón.

CAC: COMERCIAL ÁREA CENTRO

Parcelas pertenecientes a las Manzanas identificadas catastralmente como 443, 444, 445, 446 y 447 de la Circ. V, Secc. E, frentistas a la calle Gral. Juan Lavalle, entre Gral. José María Pirán y Camacuá.

Parcelas pertenecientes a las Manzanas identificadas catastralmente como 459, 470, 481 y 490 de la Circ. V, Secc. E, frentistas a la calle Camacuá entre Gral. Juan Lavalle y Dr. Manuel Belgrano.

Parcelas pertenecientes a las Manzanas identificadas catastralmente como 453, 464, 475 y 484 de la Circ. V, Secc. E, frentistas a la calle Gral. José María Pirán entre Gral. Juan Lavalle y Dr. Manuel Belgrano.

Parcelas pertenecientes a las Manzanas identificadas catastralmente como 155,156 y 157 de la Circ. II, Secc. C, frentistas a la calle Esteban A. Gazcón entre Av. Pte. Néstor Carlos Kirchner y Dr. Idílico Gelpi.

Parcelas pertenecientes a las Manzanas identificadas catastralmente como 162, 171, 181, 187 y 200 de la Circ. II, Secc. C, frentistas a la calle Dr. Idílico Gelpi entre Esteban A. Gazcón y Cjales. Santiago y José Felipe Firpo.

Parcelas pertenecientes a la Manzana identificada catastralmente como 201 de la Circ. II, Secc. C, frentistas a la calle Julián Arengreen, entre 24 de Octubre y Av. Pte. Néstor Carlos Kirchner.

Nota: En todos los casos, los indicadores urbanísticos y usos, se aplicarán al frente de la parcela, cuya L. M. (Línea Municipal) apoye sobre el Corredor, y con una profundidad máxima menor o igual al 50% de la profundidad de la manzana.

C1 – COMERCIAL

Gobernador Udaondo desde Cipoletti hasta Federico Leloir, incluidas las parcelas pertenecientes a la manzana identificada catastralmente como 84d de la Circ. IV, Secc. M, frentistas a calle Gobernador Udaondo.

De la Tradición desde Gobernador Udaondo hasta Juramento.

José María Paz desde Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón hasta Coronel Lorenzo Barcala.

José María Paz desde Concejal Nicolás Defilippi hasta Avenida Santa Rosa.

Almagro desde Famatina hasta Posta de Pardo.

Cerrito desde Manuel A. Acevedo hasta Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón

Cosquín desde Manuel A. Acevedo hasta Almagro.

Coronel Juan B. Pringles desde Manuel A. Acevedo hasta José María Paz.

Intendente Pérez Quintana desde Posta de Pardo hasta Dr. Manuel Belgrano.

Coronel Carlos F. de Brandsen desde Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón hasta Francisco Narciso de Laprida.

Coronel José de Olavarría desde Francisco Narciso de Laprida hasta Bacacay.

Bacacay desde Avenida Intendente Carlos Ratti hasta José María Paz.

Coronel Lorenzo Barcala desde Avenida Intendente Carlos Ratti hasta Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón.

Av. Santa Rosa desde Gervasio Posadas hasta Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón

Concejal Nicolás Defilippi desde José María Paz hasta Maestra María M. de Herrera.

Lavalleja desde Concejal Nicolás Defilippi hasta Av. Santa Rosa.

República de El Salvador desde Coronel Juan B. Pringles hasta Comandante Pablo Peredo.

Comandante Pablo Peredo desde Manuel A. Acevedo hasta República de El Salvador.

Av. Intendente Carlos Ratti desde Dr. Manuel Belgrano hasta Lucio N. Mansilla.

Domingo Olivera desde Coronel R. Hortiguera hasta Concejales Santiago y José Felipe Firpo.

Concejales Santiago y José Felipe Firpo desde Henri Dunant hasta Blas Parera.

C1MB – COMERCIAL DE DENSIDAD MEDIA BAJA

Av. Intendente Carlos Ratti desde Lucio N. Mansilla hasta Balbastro.

Eduardo J. Muñiz desde Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón hasta Avenida Santa Rosa.

C1MA - COMERCIAL DE DENSIDAD MEDIA ALTA

Av. Intendente Carlos Ratti desde Balbastro hasta la Colectora Sur de la Autopista Presidente Juan Domingo Perón.

CMF1 – COMERCIAL MARTÍN FIERRO UNO

Av. Martín Fierro desde Colectora Norte de Autopista Presidente Juan Domingo Perón hasta La Coyunda.

Parcelas pertenecientes a las Quintas identificadas catastralmente como 14 y 15 de la Circunscripción IV, Sección M, frentistas a la Av. Martín Fierro.

CMF2 – COMERCIAL MARTÍN FIERRO DOS

Av. Martín Fierro desde De La Tradición hasta Junta de Mayo (Autopista del Buen Ayre).

Parcelas pertenecientes a las Manzanas identificadas catastralmente como 92 y 93 de la Circunscripción IV, Sección M, frentistas a la Av. Martín Fierro.

C2 - COMERCIAL MIXTO DE DENSIDAD BAJA DOS

José María Paz desde Coronel Lorenzo Barcala hasta Concejal Nicolás Defilippi.

Fray Luis Beltrán desde Coronel R. Hortiguera hasta Blas Parera.

C2MB - COMERCIAL MIXTO DE DENSIDAD MEDIA BAJA

Blas Parera desde Coronel R. Hortiguera hasta Av. Presidente Néstor Carlos Kirchner.

C2A - COMERCIAL MIXTO DE DENSIDAD ALTA

Av. Presidente Néstor Carlos Kirchner desde Coronel R. Hortiguera hasta Juan Arengreen.

Av. Presidente Néstor Carlos Kirchner desde Esteban Gazcón hasta Blas Parera.

C3 – COMERCIAL DE EJE VIAL

Colectora Norte de Autopista Presidente Juan Domingo Perón desde La Coyunda hasta Federico Leloir.

Nota: entre las calles De la Carreta y Federico Leloir, sujeto a aplicación de Convenio Urbanístico Específico.

C3MB - COMERCIAL DE EJE VIAL DE DENSIDAD MEDIA BAJA

Colectora Norte de Autopista Presidente Juan Domingo Perón desde Dr. Nicolás Repetto hasta Federico Leloir.

Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón desde Atacama hasta Avenida Santa Rosa.

C3MA - COMERCIAL DE EJE VIAL DE DENSIDAD MEDIA ALTA

Colectora Norte de Autopista Presidente Juan Domingo Perón desde De la Guitarra hasta Dardo Cabo.

C3A1 - COMERCIAL DE EJE VIAL DE DENSIDAD ALTA UNO

Colectora Norte de Autopista Presidente Juan Domingo Perón desde Dardo Cabo hasta Tabaré.

Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón desde Atacama hasta Balbastro.

C3A2 - COMERCIAL DE EJE VIAL DE DENSIDAD ALTA DOS

Colectora Sur de Autopista Presidente Juan Domingo Perón desde Balbastro hasta Intendente Pérez Quintana.

BC - BARRIOS CERRADOS

BC1: Altos del Sol

BC2: Casco Leloir

PD - PRECINTO DEPÓSITO

1º - Bajo Cero

Circunscripción IV, Sección N, Manzana 22 Circunscripción IV, Sección N, Manzana 33 Rubro: servicio de alquiler de depósito y cámaras de frío (sin venta y sin distribución)

2º - Traverso

Circunscripción V, Sección D, R 648b y R 648c. Coronel Carlos F. Brandsen – Darragueira – Divisoria con manzanas 468, 467, 466, 461, 460 y 459. Rubro: venta mayorista de alimentos y accesorios para mascotas.

3º - U. D. Siena S. A.

Circunscripción V, Sección G, manzana 21c, parcela 18a. Rubro: depósito y distribución de artículos de bazar.

PI - PRECINTO INDUSTRIAL

1º - Curvo Sold

Circunscripción V, Sección D, manzana 365 c. Coronel Carlos F. Brandsen – Coronel Juan J. Quesada – Manuel Rodríguez Fragio – Carabobo Rubro: fabricación de caños sin costura Categorización industrial: III

2º - Granja y Carnes Ituzaingó S. A.

Circunscripción IV, Sección F, manzana 157, parcelas 30, 31, 32, 23, 26b y 27. Rubro: desposte de productos de granja y venta de carne por mayor. Categorización industrial: II Ordenanza N° 2.048, Decreto Promulg. N° 715 / 07

3º - Refrimet S. A.

Circunscripción V, Sección J, manzana 32A, parcela 1a. Rubro: fábrica de freezer, conservadoras y expositoras verticales. Categorización industrial: III

4º - Reopen S. A.

Circunscripción V, Sección J, manzana 29e, parcela 1a. Rubro: elaboración de insecticidas y desodorantes. Categorización industrial: III

5º - Géminis Farmacéutica S. A.

Circunscripción V, Sección G, manzana 21c, parcela 15 Rubro: laboratorio de medicamentos y productos farmacéuticos de componentes ya elaborados y depósito de especialidades farmacéuticas. Categorización industrial: III

6º - Prive cerraduras y laminación S.A.I.C.

Circunscripción II, Sección D, Manzana 245 c Rubro: fábrica de cerraduras y laminación Categorización industrial: II

UE - USO ESPECÍFICO

UE1: Hospital de Geriatría "Martín Rodríguez"

UE2: Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria (I.N.T.A.)

UE3: Club de Campo "Los Pingüinos"

3. CAPACIDAD EDIFICATORIA Y DE OCUPACIÓN

3.1 Definición

Es la capacidad máxima de edificación, de una parcela, aplicando los indicadores urbanísticos que le corresponden por Zona.

3.2 Áreas y volúmenes edificables

Se denomina área edificable, al sector de la parcela, en el cual es posible ubicar la construcción.

Se denomina volumen edificable, al total de la edificación posible de la parcela.

3.2.1 Determinación del área edificable

El área edificable en cada parcela, se determina a partir de la aplicación de todos los retiros e indicadores de F.O.S. exigidos según Zonificación.

3.2.2 Determinación del volumen edificable

El volumen edificable en cada parcela, queda determinado por:

• Aplicación de F.O.S.
• Aplicación de F.O.T.
• Altura máxima permitida (h)

3.2.3 Retiros

Se denomina retiro a toda franja de superficie, dentro de una parcela, que deberá dejarse libre de edificación, así como su proyección en altura.

Dichas franjas podrán ser paralelas a la Línea Municipal (L. M.), a los ejes medianeros (E.M.) laterales, o al E.M. de fondo.

3.2.3.1 Retiro de fachada

Se establece para cada zonificación y consiste en dejar una franja de superficie de parcela y su proyección en altura, sin edificar sobre el frente desde la L.M., hacia el interior de la parcela. Sus parámetros se definen según Hojas de Zonas.

3.2.3.1.1 Casos especiales de retiro de fachada obligatorio en parcelas de esquina con densidades menores a 650 Hab/ha

En parcelas de esquina localizadas en Zonificaciones cuya densidad neta máxima sea menor a 650 Hab/ha, el retiro de fachada obligatorio podrá ser modificado, cuando por lo establecido en el artículo precedente, se sacrifique el 30% ó más, de la superficie total de la parcela.

En este caso, se permitirá reducirlo a 1,5 m medidos de la misma manera, es decir paralelamente a ambas L.M., hacia el interior de la parcela, tanto en ambos lados como en ochava.

3.2.3.1.2 Limitaciones a salientes por retiro obligatorio de fachada

Se establecen dos casos:

• A. En parcelas localizadas en Zonificaciones, con densidades netas máximas, menores a 650 Hab/ha, visto lo dispuesto en artículos precedentes, quedan autorizadas como únicas salientes: aleros, cornisas y balcones, iguales o menores a 0,40 m en la totalidad del frente.
• B. En parcelas localizadas en Zonificaciones, con densidades netas máximas, iguales o mayores a 650 Hab/ha, y con retiros laterales obligatorios, quedan autorizadas las siguientes salientes:
  • I. Como salientes de cornisas hasta 0,40 m en la totalidad de la fachada, ya sea sobre L.M. o sobre retiro de 3,00 m.
  • II. A partir de los 3,00 m de altura, (cuyo retiro obligatorio de fachada es de 3,00 m), se autorizarán salientes de balcones conformados por superficies semi cubiertas o descubiertas, menores o iguales a 1,20 m de ancho.
  • III. Los balcones descriptos en el punto "II", deberán cumplir las siguientes condiciones:
    • a- La suma de las longitudes de todos ellos, no podrá superar el 40% de la longitud de la fachada en la que se implanten.
    • b- No podrán constituir un elemento único en su desarrollo máximo.
    • c- La separación mínima entre balcones deberá ser mayor o igual a 1,00 m.
    • d- Los materiales de los elementos de cerramiento del frente de los balcones, no podrán generar superficies verticales, ciegas.

3.2.3.1.3 Casos de eximición de retiro de fachada

Quedan eximidos de cumplimentar las exigencias establecidas en "Retiro de fachada":

• a- Las parcelas cuyo uso sea el de vivienda unifamiliar y estén ubicadas en cuadras tales que, el 75% o más, de los frentes, estén construidos sobre L.M. La demostración deberá ser fehacientemente documentada por el profesional responsable del proyecto y/o dirección de la obra
• b- En parcelas con ancho menor o igual a 12,00 m en las Zonificaciones AC, CAC y C2A no se exigirá retiro de fachada siempre que se cumpla con las siguientes condiciones:
  • I. Ancho de parcela menor o igual a 12,00 m
  • I. Usos: vivienda y/o comercio y/u oficina y/o consultorios
  • II. Altura máxima: 9,00 m
  • III. Cumplir con todos los demás indicadores urbanísticos.
  • IV. En ningún caso se permitirán edificios en altura.

3.2.3.2 Retiros laterales

Se establecen para cada Zonificación y consisten en dejar una franja de superficie de parcela, sin edificar, paralela a uno o ambos E.M. (ejes medianeros) laterales, hacia el interior de la parcela. Sus parámetros se consignan en las correspondientes Hojas de Zona.

3.2.3.2.1 Casos de eximición de retiro lateral

Se reconocen los siguientes casos:

• A. En parcelas con ancho menor o igual a 12,00 m, en las Zonificaciones AC, CAC y C2A no se exigirá retiro lateral siempre que se cumpla con las siguientes condiciones:
  • I. Ancho de parcela menor o igual a 12,00 m
  • II. Usos: vivienda y/o comercio y/u oficina y/o consultorios
  • III. Altura máxima: 9,00 m
  • IV. Cumplir con todos los demás indicadores urbanísticos.
  • V. En ningún caso se permitirán edificios en altura.
• B. En las Zonificaciones RMA, CRMA, C3MB, C3MA, C3A1 y C3A2 no se exigirá retiro lateral, siempre que se cumpla con las siguientes condiciones:
  • I. Ancho de parcela menor o igual a 12,00 m
  • II. Usos: vivienda y/o comercio y/u oficina y/o consultorios
  • III. Altura máxima: 6,00 m
  • IV. Cumplir con todos los demás indicadores urbanísticos.
  • V. En ningún caso se permitirán edificios en altura.

3.2.3.3 Retiros de Fondo

Se establecen para cada Zonificación y consisten en dejar una franja de superficie de parcela, así como su proyección en altura, sin edificar, entre el eje medianero de fondo (hacia el interior de la parcela) y la construcción.

Las parcelas podrán estar afectadas por:

• A. retiros mínimos establecidos según Zonificación.
• B. retiros mínimos establecidos en función del CENTRO LIBRE DE MANZANA. Ver croquis en art. 10.1.1.1 del presente Código.
• C. En parcelas de esquina, ubicadas en Zonificaciones, con densidad neta Máxima mayor o igual a 650 Hab./ha y con retiros laterales y de frente obligatorios (sin tomar en cuenta posibles premios), se considerará:
  • I. El profesional podrá elegir en qué sentido de la parcela definirá el fondo de la misma, es decir, en el sentido de su largo o de su ancho.
  • II. Para Zonificaciones AC, CAC, C2A, C1MB, CMF2, C2MB y C3MA, mínimo 6,00 m.
  • III. Para Zonificaciones RMA, CRMA y C3MB, mínimo 5,00 m.
  • IV. Para Zonificación C1MA, mínimo 7,00 m.
  • V. Para Zonificaciones C3A1 y C3A2, mínimo 8,00 m.
  • VI. "Prorrateo" del Retiro de Fondo y el Retiro de Frente en el sentido del fondo. Una vez elegido, el fondo (en el sentido del ancho o del largo de la parcela), en ese mismo sentido deberá sumar el total de metros de ambos retiros obligatorios (de fondo y de frente), y ese valor podrá distribuirse, tal que esa suma se mantenga, y que ni el retiro de fondo ni el de frente resulten menores a 3,00 m.
    • Ejemplo:
      • Retiro de fondo obligatorio = 6,00 m
      • Retiro de frente obligatorio = 3,00 m
      • Su suma = 9,00 m
      • Se podría aceptar:
      • Retiro de fondo = 3,00 m
      • Retiro de frente = 6,00 m
      • Retiro de fondo = 4,00 m
      • Retiro de frente = 5,00 m
      • Etc.
  VII. Balcones avanzando sobre Retiro de Fondo con igual criterio que sobre Retiro de Frente, a partir de 3,00 m de altura, siempre que no se haya optado por el punto VI que antecede al presente. Los balcones, conformados por superficies semi cubiertas o descubiertas, menores o iguales a 1,20 m de ancho, deberán cumplir las siguientes condiciones:
  • a. La suma de la longitud de todos ellos, no podrá superar el 40% de la longitud de la fachada en la que se implanten.
  • b. No podrán constituir un elemento único en su desarrollo máximo.
  • c. La separación mínima entre balcones, deberá ser mayor o igual a 1,00 m.
  • d. Los materiales de los elementos de cerramiento del frente de los balcones, no podrán generar superficies verticales ciegas.

3.2.3.3.1 Casos especiales en parcelas afectadas a centro libre de manzana

• 1) Cuando las manzanas sean irregulares, para obtener el centro libre de manzana se procederá según lo consignado en el capítulo "Disposiciones Generales", art. 10.1.1.1 del presente Código.
• 2) Para casos de parcelas ubicadas en Zonificaciones cuya Densidad Neta Máxima sea menor a 650 Hab/ha, y cuando por la forma y ubicación relativa de una parcela dentro de la manzana, su superficie edificable (F.O.S.) quede inscripta total o parcialmente, dentro del área a destinar a Centro Libre de Manzana, podrá ocuparse el suelo con edificación sin tener en cuenta dicho Centro Libre de Manzana, debiendo únicamente darse cumplimiento a todos los restantes indicadores urbanísticos según Hojas de Zona.

3.2.3.3.2 Utilización del Centro Libre de Manzana

El Centro Libre de Manzana sólo podrá ocuparse con usos complementarios a la residencia (quinchos, vestuarios, sanitarios, depósitos, etc.), únicamente en aquellos casos cuyo uso sea el de vivienda unifamiliar, de acuerdo a las siguientes normas:

• a) Para parcelas hasta 300 m² de superficie, se podrá ocupar, hasta 15,00 m² de superficie edificada, con un máximo de 4,00 m sobre el Eje Medianero de fondo y altura máxima 3,00 m.
• b) Para parcelas de más de 300 m² de superficie, se podrá ocupar, hasta 20,00 m² de superficie edificada, con un máximo de 4,00 m sobre el Eje Medianero de fondo y altura máxima de 3,00 m.
• c) en ambos casos, la cubierta o techo no será accesible.

3.3 Indicadores de ocupación del suelo y de ocupación total

3.3.1 Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.)

Denomínase Factor de Ocupación del Suelo al coeficiente que, multiplicado por la superficie total de la parcela, da como resultado la superficie que se puede ocupar con edificación en planta baja, por sobre la cota del predio.

Su valor varía y se consigna en cada Hoja de Zona correspondiente.

El 50% de la superficie libre en Planta Baja, deberá ser tratada como superficie absorbente, y consignada por los profesionales actuantes, en los planos a APROBAR, junto con las planillas de F.O.S., F.O.T. Y RETIROS.

3.3.1.1 Valor y cómputo del F.O.S.

A efectos de determinar la superficie de ocupación del suelo, se computará como tal la proyección de la superficie cubierta y/o semicubierta, cualquiera sea su uso, sobre cota de predio.

Superficies cubiertas y semicubiertas: ver art. 10.1.2 del presente Código.

3.3.1.1.1 Cómputo

Se deberá aplicar la siguiente fórmula:

F.O.S. =	sup. cub. tot. en P.B.+ sup. semicub. tot. en P.B.
	superficie de terreno

Donde:
sup. cub. tot. en P.B.:	superficie cubierta total en Planta Baja
sup. semicub. tot. en P.B.:	superficie semicubierta total en Planta Baja

Nota: Para la determinación de superficies semicubiertas, ir a art. 10.1.2 del presente Código.

3.3.1.2 Casos particulares de aplicación del F.O.S.

En aquellos casos en los que por aplicación del F.O.S., resultare una superficie menor a 80,00 m2, se autoriza el proyecto y construcción de una vivienda unifamiliar menor o igual a 80,00m2, debiendo cumplir con todos los demás indicadores, según la Zonificación en la que se emplace.

3.3.2 Factor de Ocupación Total (F.O.T.)

Denomínase Factor de Ocupación Total al coeficiente que, multiplicado por la superficie total de la parcela, da como resultado la superficie total máxima edificable. Su valor varía y se consigna en cada Hoja de Zona correspondiente.

3.3.2.1 Valor y cómputo del F.O.T.

A efectos de determinar la superficie cubierta total edificable se computará como tal a la suma de todas las áreas cubiertas y semicubiertas en cada planta, ubicada por encima del nivel de la cota de predio a más de 1,50 m, incluyendo espesores de muros y/o tabiques.

3.3.2.1.1 Cómputo

A los efectos de dar cumplimiento al art. 3.3.2.1, en general, se considerarán las superficies cubiertas al 100%, y las semicubiertas al 50%.

Ver art. 10.1.2 del presente Código.

Asimismo, existen tres casos particulares de modo de computar las superficies:

• A. Superficies a computar una sola vez
  • I. Ascensores
  • II. Escaleras
  • III. Pasos y pasillos que conforman espacios comunes.
• B. Superficies que no se computarán:
  • I. Las superficies bajo cota de predio siempre y cuando no constituyan locales de habitación y/o trabajo.
  • II. Sala de Máquinas
  • III. Tanques
  • IV. Depósitos y lavaderos en azoteas (Superficies no habitables)
  • V. Bauleras en cualquier planta
  • VI. Cocheras (Las superficies cubiertas o semicubiertas, destinadas a guarda coches, que cumplan con las medidas mínimas exigidas a tal fin, tanto en este Código, como en la Ordenanza Reglamentaria de Construcciones).
  • VII. Circulación vehicular y/o peatonal de acceso a cocheras, en cualquier planta.
• C. En las edificaciones destinadas a cochera comercial como uso principal, el cálculo del F.O.T., se realizará computando el 50% de la superficie afectada a ese uso específico.

A los efectos del cómputo de todas las superficies intervinientes en el cálculo del F.O.T., se aplicará la siguiente fórmula:

F.O.T. =	sup. cub. tot. + 50% sup. semicub. tot. - sup. coch.
	superficie de terreno

Donde:
sup. cub. tot.:	superficie cubierta total
sup. semicub. tot.:	superficie semicubierta total
sup. coch.:	superficie cochera (en los términos de los art. precedentes)

Nota: Para la determinación de superficies semicubiertas, ver art. 10.1.2 del presente Código.

3.3.2.2 Casos particulares de aplicación del F.O.T.

En aquellos casos en los que por aplicación del F.O.T., resultare una superficie menor a 80,00 m2, se autoriza el proyecto y construcción de una vivienda unifamiliar menor o igual a 80,00 m2, debiendo cumplir con todos los demás indicadores, según la Zonificación en la que se emplace.

3.3.2.3 Premios o incrementos del F.O.T.

Por sobre los valores máximos del F.O.T. se establecen premios o incrementos al mismo que, en conjunto, no podrán superar el 70% de los valores máximos establecidos según la siguiente discriminación:

• a) por ancho de parcela; un incremento de un 5% por cada metro que exceda los 10,00 m, hasta un máximo del 25%;
• b) por edificación separada de eje divisorio; cuando la construcción se separe del eje divisorio lateral a partir de los mínimos exigidos para cada zona o en su defecto, a partir de los 3,00 m, se incrementará el F.O.T. a razón del 5% cada metro, con un máximo del 15%; en caso de retirarse de ambos ejes divisorios laterales, el incremento podrá computarse hasta el 30%;
• c) por edificación con retiro voluntario de la línea municipal; cuando exista retiro voluntario de la línea municipal (en zonas en que no se exija dicho retiro), podrá incrementarse el F.O.T. a razón de 3% por cada metro de retiro y hasta un máximo de 15%; cuando se exija retiro obligatorio de línea municipal, podrá computarse el premio a partir de dicho retiro;
• d) por menor superficie de ocupación de suelo; cuando la superficie ocupada por el proyecto, sea menor que la que resulte de la aplicación del F.O.S. máximo establecido para cada zona, podrá incrementarse el F.O.T. hasta un máximo del 10%, según el siguiente detalle:

REDUCCIÓN DEL F.O.S.	INCREMENTO DEL F.O.T.
5 %	2,75 %
10 %	4,5 %
20 %	7 %
40 %	10 %

Nota: Para la determinación de valores intermedios, ver el art. 10.1.3 del presente Código

• e) por espacio verde, libre y público al frente; medido desde la línea municipal hasta el eje medio de dicho espacio (plaza o parque), se autoriza un incremento del F.O.T. de 2% por cada metro, a partir de los 45,00 m y con un máximo del 15 %.

3.4 Modificaciones a construcciones existentes

• A) Cuando en una construcción existente, con plano de antecedente aprobado, el Factor de Ocupación de Suelo (F.O.S.) ,según el presente Código esté excedido, pero no el Factor de Ocupación Total (F.O.T.) se podrá autorizar la remodelación y/o la ampliación de la superficie cubierta existente hasta alcanzar los indicadores máximos establecidos para la zona, siempre que ello no implique un incremento de la ocupación del suelo en planta baja, ni infrinja cualquier otro del presente Código, ni de la O. R. C. En este caso no podrán adicionarse los incrementos que pudieran corresponderle en concepto de premios al F.O.T.
• B) Cuando una construcción existente con plano de antecedente aprobado, supere el F.O.S. y F.O.T. establecidos para la zona donde se encuentre edificada, podrán autorizarse modificaciones, sobre la base del mejoramiento de las condiciones de habitabilidad, que no impliquen incremento de ninguno de los indicadores de ocupación, ni infrinja cualquier otro artículo del presente Código, ni de la O.R.C.

3.5 Densidad neta

Denomínase "Densidad Poblacional Neta", a la relación entre la población de un Área o Zona y la superficie de sus respectivos espacios edificables, es decir, libre de los espacios circulatorios y verdes públicos. Su valor se expresa en habitantes por hectárea (Hab. / ha). Las densidades se consignan, para cada zonificación, en las Hojas de Zona.

A los fines del cálculo, se consideran:

• dos habitantes por cada dormitorio;
• un habitante por monoambiente menor o igual a 30,00 m2;
• dos habitantes por monoambiente mayor o igual a 30,00 m2.

3.5.1 Habitantes por parcela

La cantidad máxima posible de habitantes por parcela estará dada por la relación entre la Densidad Neta Máxima de la Zonificación (en la que se localice la parcela) y la superficie de la parcela en cuestión.

Habitantes (máx. / parcela) =	Sup. parcela (m2)	x Dens. seg. Zona (Hab./ha)
	10.000

Donde:
Habitantes:	Cantidad máxima posible de habitantes por parcela
Sup. parcela:	Superficie de la parcela (m2)
Dens. seg. Zona:	Densidad según Hoja de Zona (Hab./ha)

3.5.1.1 Premios o incrementos a la Densidad

Por sobre los valores máximos de la densidad, se establecen premios o incrementos a la misma que, en conjunto, no podrán superar el 70% de los valores máximos establecidos según la siguiente discriminación:

• a) por ancho de parcela; un incremento de un 5% por cada metro que exceda los 10,00 m, para parcelas nuevas los incrementos se computarán a partir de los anchos mínimos exigidos para la zona hasta un máximo del 25%;
• b) por edificación separada de eje divisorio; cuando la construcción se separe del eje divisorio lateral a partir de los mínimos exigidos para cada zona o en su defecto, a partir de los 3,00 m, se incrementará la densidad a razón del 5% cada metro, con un máximo del 15%; en caso de retirarse de ambos ejes divisorios laterales, el incremento podrá computarse hasta el 30%;
• c) por edificación con retiro voluntario de la línea municipal; cuando exista retiro voluntario de la línea municipal (en zonas en que no se exija dicho retiro), podrá incrementarse la densidad a razón de 3% por cada metro de retiro y hasta un máximo de 15%; cuando se exija retiro obligatorio de línea municipal, podrá computarse el premio a partir de dicho retiro;
• d) por menor superficie de ocupación de suelo; cuando la superficie ocupada por el proyecto, sea menor que la que resulte de la aplicación del F.O.S. máximo establecido para cada zona, podrá incrementarse la densidad hasta un máximo del 10%, según el siguiente detalle:

REDUCCIÓN DEL F.O.S.	INCREMENTO DE LA DENSIDAD
5 %	2,75 %
10 %	4,5 %
20 %	7 %
40 %	10 %

Para la determinación de valores intermedios, ver el art. 10.1.4 del presente Código

• e) por espacio verde, libre y público al frente; medido desde la línea municipal hasta el eje medio de dicho espacio (plaza o parque), se autoriza un incremento de la densidad de 2% por cada metro, a partir de los 45,00 m y con un máximo del 15 %.

3.6 Normas mínimas de habitabilidad

A fin de garantizar condiciones de vida adecuadas, se establecen para los usos residenciales parámetros mínimos de habitabilidad:

CANT. DE AMBIENTES	SUP. CUB. MÍN. TOTAL
1	24,00 m2
2	35,00 m2
3	50,00 m2
4	72,00 m2

Se entiende por "ambiente", a los locales consignados en la O.R.C. Las superficies especificadas no incluyen superficies destinadas a cocheras. Las dimensiones mínimas de los locales se deberán ajustar a lo establecido en el respectivo capítulo de la O.R.C.

3.7 Alturas máximas permitidas

Las alturas máximas para edificaciones que se consignan en cada Hoja de Zona correspondiente, son válidas para la totalidad de la parcela y se especifican para los siguientes casos:

• A. Para edificaciones en zonificaciones con Densidad Neta Máxima, igual o mayor a los 650 Hab./ha, según Hojas de Zona. Ver art. 9.4 del presente Código.
• B. Para edificaciones en zonificaciones con Densidad Neta Máxima, menor a los 650 Hab./ha, para las cuales se establecen valores máximos para:
  • I. zonificaciones sin retiro de fachada obligatorio, en cuyo caso la altura se considera sobre L. M., uniforme para toda la edificación.
  • II. zonificaciones con retiro de fachada obligatorio, en cuyo caso la altura se considera sobre fachada, uniforme para toda la edificación. Nota: Queda explícitamente aclarado que la aplicación de premios al F.O.T. NO OTORGA DERECHO A AUMENTAR LA ALTURA MÁXIMA ESTABLECIDA PARA CADA ZONIFICACIÓN.

3.7.1 Casos de aplicación de mayor altura a la máxima

• I. Sólo se evaluarán, para los casos cuyos proyectos signifiquen un mejoramiento de las características urbano- ambientales referidas al perfil edilicio y/o a las condiciones de ventilación, asoleamiento y circulación de vientos transversales.
II. Se contemplan dos tipos de casos:
• A. Para edificaciones emplazadas en Zonificaciones tales que, su densidad neta Máxima sea menor a los 650 Hab/ha; que no requieran retiro de frente obligatorio y que generen retiro voluntario igual o mayor a 3,00 m, se podrá superar hasta 3,00 m la altura máxima según la Zonificación en la que se emplace, incluidas pendientes y demás características morfológicas y constructivas de sus cubiertas.
• B. Para edificaciones emplazadas en Zonificaciones cuya densidad neta Máxima sea de 1.500 Hab/ha y con retiros obligatorios de fachada, laterales y fondo; se permitirá una altura máxima de hasta 30,00 m, siempre que se cumpla con las siguientes condiciones:
  • I. Que el proyecto se desarrolle en más de un cuerpo.
  • II. Que la separación entre ellos resulte igual o mayor a 4,00 m.
  • III. Que aporten elementos de proyecto y constructivos, que signifiquen de modo práctico una mayor sustentabilidad, tales como utilización de energía solar, etc.
  • IV. Que el proyecto cumpla con todos los demás indicadores urbanísticos según su Hoja de Zona.

3.7.2 Construcciones sobre altura máxima

Por encima de la altura máxima fijada según Hojas de Zona, sólo podrán sobresalir:

• tanques de agua,
• salas de máquinas,
• conductos,
• cajas de salidas de escaleras,
• pararrayos y balizamientos

Nota: Las características serán establecidas por la O.R.C.

3.7.3 Altura de máxima en casos especiales

Se reconocerán en este aspecto las siguientes situaciones:

• A. Para parcelas menores o iguales a 12,00 m de ancho y densidades iguales o mayores a 850 Hab./ha, y con retiro obligatorio de fachada, laterales y fondo se reconocen los siguientes casos:
  • I. Localizadas en las Zonificaciones AC, C2A y CAC, se permitirá una altura máxima de 9,00 m.
  • II. Localizadas en las Zonificaciones RMA, CRMA, C3MB, C3MA, C3A1 y C3A2, se permitirá una altura máxima de 6,00 m.
  • III. En ningún caso se permitirán edificios en altura.
• B. Situaciones que requerirán consulta previa y que contemplen los siguientes casos:
  • I. En parcelas emplazadas en manzanas de lados mínimos iguales o menores a 30,00 m.
  • II. En parcelas ubicadas en manzanas con más de una Zonificación.
  • III. En parcelas incluidas en manzanas atípicas, no descriptas en este Código.

  La consulta previa en cuestión deberá hacerse ante la Dirección de Obras Particulares y Planeamiento, quién determinará los casos en los que el profesional responsable del proyecto y/o dirección de la obra, deberá generar expediente, en el que se realizará el análisis urbanístico pertinente, expidiéndose al respecto.

3.7.3.1 Altura de fachada en predio intermedio con frente a dos o más calles

Cuando un predio intermedio tenga frente a dos o más calles, correspondiendo una de ellas a un alineamiento comercial, tomará la altura del alineamiento, en los términos de las disposiciones del presente Código.

4. VIVIENDA MULTIFAMILIAR

4.1 Morfología edilicia

Se denomina vivienda multifamiliar, a las edificaciones en las que se emplace más de una vivienda por parcela, las que requerirán consulta previa, salvo en las zonas que tengan servicios completos.

4.2 Morfología edilicia

Se tratará esta temática según tres tipologías, dependiendo de la morfología edilicia adoptada:

• A. Edificios ubicados en Zonificaciones con densidades netas máximas iguales o mayores a los 650 Hab./ha, emplazadas en Zonificaciones con retiros obligatorios de frente, fondo y laterales; con provisión de agua corriente y cloacas.
• B. Edificios ubicados en Zonificaciones con densidades netas máximas menores a 650 Hab./ha, cuya morfología edilicia corresponda a edificaciones tales que agrupen unidades de viviendas en uno o más bloques, con espacios de uso común destinados al esparcimiento.
• C. Edificios ubicados en Zonificaciones con densidades netas máximas menores a 650 Hab./ha, cuya morfología edilicia corresponda a unidades de vivienda independientes unas de otras, con asignación de superficie de terreno para cada una de ellas, con o sin espacios de uso común destinados a esparcimiento.

4.2.1 Morfología edilicia tipo "A"

Todos los indicadores urbanísticos a aplicar se consignan en las correspondientes Hojas de Zona.

Todas las propuestas de proyectos deberán ser gestionadas en instancia previa a la presentación de plano municipal, por expediente de Factibilidad de Uso de Suelo.

Ver información básica requerida en "Disposiciones Generales", art. 10.2.1 del presente Código.

4.2.2 Morfología edilicia tipo "B"

Todos los indicadores urbanísticos a aplicar se consignan en las correspondientes Hojas de Zona.

Todas las propuestas de proyectos deberán ser gestionadas en instancia previa a la presentación de plano municipal, por expediente de Factibilidad de Uso de Suelo.

Ver información básica requerida en "Disposiciones Generales", art. 10.2.2 del presente Código.

4.2.2.1 Cantidad de viviendas por parcela

los siguientes casos:

• a. Localizadas en parcelas no provistas de los servicios de agua corriente y cloacas: Se tomará la relación de una vivienda cada, un valor de superficie de parcela, que se encuentra consignado en la correspondiente Hoja de Zona.
• b. Localizadas en parcelas sólo provistas de servicio de agua corriente y/o potable:
  • 1. En caso de estar servida por agua corriente, se utilizará el indicador urbanístico de densidad neta con provisión de agua potable, consignado en la correspondiente Hoja de Zona.
  • 2. En caso de utilización de pozo de agua, cuya potabilización y distribución se encuentren garantizadas, claramente especificadas y debidamente documentadas por el profesional responsable del proyecto y/o dirección de la obra, se aplicará el indicador urbanístico de densidad neta con provisión de agua potable, consignado en la correspondiente Hoja de Zona.

4.2.3 Morfología edilicia tipo "C"

Todos los indicadores urbanísticos a aplicar, se consignan en las correspondientes Hojas de Zona.

4.2.3.1 Cantidad de viviendas por parcela

La cantidad de viviendas posibles por parcela, estará dada según los siguientes casos:

• a. Localizadas en parcelas no provistas de los servicios de agua corriente y cloacas: Se tomará la relación de una vivienda cada, un valor de superficie de parcela, que se encuentra consignado en la correspondiente Hoja de Zona.
• b. Localizadas en parcelas sólo provistas de servicio de agua corriente y/o potable:
  • 1. En caso de estar servida por agua corriente, se utilizará el indicador urbanístico de densidad neta con provisión de agua potable, consignado en la correspondiente Hoja de Zona.
  • 2. En caso de utilización de pozo de agua, cuya potabilización y distribución se encuentren garantizadas, claramente especificadas y debidamente documentadas por el profesional responsable del proyecto y/o dirección de la obra, se aplicará el indicador urbanístico de densidad neta con provisión de agua potable, consignado en la correspondiente Hoja de Zona.

Ver información básica requerida en "Disposiciones Generales", art. 10.2.2 del presente Código.

4.2.3.2 Superficie mínima de terreno a asignar por unidad de vivienda

La superficie mínima de terreno a asignar para cada unidad de vivienda podrá encuadrarse en los siguientes casos:

• A. A cada unidad de vivienda propuesta se le asignará una superficie de terreno igual o mayor a la superficie mínima de parcela que establezca éste Código, para la Zonificación en la cual se emplace el emprendimiento en cuestión.
• B. En aquellos casos en los que se decida asignar a cada unidad de vivienda una superficie menor a la enunciada en el precitado punto A, se deberá generar un Informe Técnico que encuadre el emprendimiento en maco de la Ley Provincial 14.449.
• C. Para emprendimientos localizados en Zonificaciones consignadas como Sector Urbano de Desarrollo Futuro, o cuya superficie de terreno sea mayor o igual a 2500 m2, se presentará un Estudio Técnico a los fines de solicitar el encuadre dentro de Convenio Urbanístico Específico o Particular (Ver art. 9.3.2 y art. 9.3.3).

4.2.4 Modalidades de gestión

El profesional responsable del futuro proyecto y/o dirección de la obra y/o el titular del emprendimiento propuesto, deberá gestionar Expediente de Factibilidad de Uso de Suelo, a partir de las tres unidades de vivienda, independientemente de la Zonificación en la que se emplace.

Cada vez que se modifique cada una de las unidades funcionales así generadas, se gestionarán por Expediente administrativo independiente, para cada unidad funcional, para daraplicación al Decreto Provincial 947/2007 (que permite la ratificación de planos de P.H., por unidad funcional independiente, sin afectar al P. H. total).

4.1.5 Zonificaciones en las que no se aceptarán viviendas multifamiliares

El uso vivienda multifamiliar en la zonificación I y en la zonificación RE queda consignado como USO PROHIBIDO.

5. ESTACIONAMIENTO, CARGA Y DESCARGA

5.1 Definición

Toda edificación deberá prever dentro de la parcela en la que se emplace, una superficie para estacionamiento vehicular y otra para carga y descarga, en caso de corresponder, según se especifique en la Grilla de Usos Generales de éste Código (art. 8.2.9.1). Las superficies así establecidas, no incluyen espacios para maniobras y/o circulaciones.

5.2 Requisitos de Estacionamiento, Carga y Descarga

Los requisitos específicos, referidos a cantidad de módulos según cada uso, se consignan en la Grilla de Usos Generales del presente Código.

5.2.1 Estacionamiento

Todos los usos (vivienda unifamiliar, vivienda multifamiliar, o usos distintos a vivienda) deberán cumplir con lo consignado en la Grilla de Usos Generales de éste Código.

5.2.1.1 Localización de las superficies destinadas a Estacionamiento

Para cumplimentar lo requerido por la Grilla de Usos Generales, se podrán dar los siguientes casos:

• A. Para los usos de vivienda unifamiliar y vivienda multifamiliar, la superficie destinada a Estacionamiento, deberá ubicarse siempre, sin excepción, dentro de la misma parcela en la que se emplace la edificación.
• B. Para cualquier otro uso distinto de vivienda unifamiliar o vivienda multifamiliar, las superficies destinadas a Estacionamiento, deberán ubicarse dentro de la misma parcela en la que se emplace la edificación. Sólo se aceptarán, fuera de la parcela en cuestión, en los casos en los que se demuestre la imposibilidad de hacerlo en la misma parcela y que además se cumpla con alguno de los siguientes requisitos:
  • I. En parcela contigua del mismo propietario, para lo que se solicitará la unificación de las parcelas involucradas.
  • II. En parcela contigua de distinto propietario, con contrato de locación, por el tiempo que dure el uso, de la superficie necesaria, tanto para los módulos requeridos según Grilla de Usos Generales, como para maniobras y circulación.
  • III. En parcela situada sobre la misma calle, en la acera de enfrente y coincidente con la parcela en cuestión. En este caso deberá gestionarse su autorización a través de un expediente de Factibilidad de Uso de Suelo ante la Dirección de Obras Particulares y Planeamiento.

5.2.2 Carga y Descarga

Todas aquellas edificaciones, que por aplicación de Hojas de Zona y Grilla de Usos Generales requieran de módulos de Carga y Descarga, deberán resolver la superficie destinada a tal fin, SIEMPRE Y SIN EXCEPCIÓN, dentro de la misma parcela en la que se emplace la edificación.

5.3 Superficies necesarias para Estacionamiento y Carga y Descarga

• A. Estacionamiento: se establece como superficie mínima para estacionamiento, cubierto o descubierto, 12,5 m², cuyo módulo será de 2,50 m de ancho por 5,00 m de largo.
• B. Para Carga y Descarga se establecen distintas superficies y módulos mínimos:
  • I. Superficie mínima de 17,50 m² Módulo mínimo de 3,5 m por 5,00 m.
  • II. Superficie mínima de 25,00 m² Módulo mínimo de 5,00 m por 5,00 m.
  • III. Superficie mínima de 30,00 m² Módulo mínimo de 6,00 m por 5,00 m.
  • IV. Para usos cuya escala de vehículos de carga exceda las medidas precitadas, se solicitará la intervención de la Dirección de Tránsito y Transporte, o el órgano que en el futuro la reemplace.

5.3 Cómputo de la superficie destinada a Estacionamiento y Carga y Descarga

Se considerará como superficie destinada a Estacionamiento y Carga y Descarga, exclusivamente al módulo que se ha descripto para cada caso.

No se considerarán como superficies destinadas a Estacionamiento, Carga y Descarga a las correspondientes a rampas ni pasillos destinados a acceso, ni espacios para maniobrabilidad.

El cómputo de Estacionamiento, a los fines de la determinación del F.O.T, se consigna en el art. 3.3.2.1.1 del presente Código.

Podrá computarse como superficie destinada a Estacionamiento y Carga y Descarga el retiro de fondo, siempre que el mismo sea accesible y permanezca como superficie absorbente, para lo cual podrán admitirse pavimentos articulados calados, granza o elementos similares.

Respecto a medidas mínimas y pendientes de rampas, pasos, accesos, etc., ver lo dispuesto en la Ordenanza Reglamentaria de Construcciones.

6. ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN

6.1 Definición

Son aquellos espacios dentro de una parcela, aptos para garantizar la iluminación, ventilación, asoleamiento, privacidad y todos aquellos elementos que garanticen la calidad ambiental y de salubridad, de cualquier edificación.

6.2 Clasificación de los espacios

A los efectos de la aplicación del presente Código, los espacios para iluminación y ventilación de locales podrán ser:

• 1. Espacio Urbano: para iluminar y ventilar locales de 1ra., 2da y 3ra categoría,
• 2. Patio auxiliar: para iluminar y ventilar locales de 2da. y 3ra. categoría.

6.2.1 Espacio Urbano

Se denomina Espacio Urbano (en adelante EU), al espacio dentro de una parcela, abierto y capaz de garantizar los parámetros de habitabilidad mencionados en el art. 6.1 y aptos para iluminar y ventilar, locales de 1ra., 2da., y 3ra. categoría.

Los mismos podrán admitirse en 2 casos:

• A. Los espacios libres generados a partir de la aplicación de los retiros (ya sean obligatorios o voluntarios), laterales y/o de frente y/o de fondo y/o a vía pública. (L.M.) (Ver croquis en art. 10.3.1 del presente Código.)
• B. Para edificaciones entre medianeras y separados en 2 o más cuerpos, con altura menor o igual a 9,00 m, ubicadas en Zonificaciones con densidad neta máxima menor a 650 Hab/ha y:
  • - 2 o más cuerpos separados entre sí
  • - que esa separación sea mayor o igual, a la altura de la edificación.
  • - la misma podrá ocuparse parcialmente, con una altura menor o igual a 3,00 m y un ancho menor o igual a 3,00 m.
  • - dicho espacio se llamará "plano de arranque" y deberá apoyarse sobre uno de sus Ejes Medianeros.
  • - su destino sólo podrá ser de paso o hall y no podrá ser ocupado con elemento alguno, que afecte o reduzca el espacio libre entre los cuerpos del edificio, una vez superados los 3,00 m de altura máxima precitados. (Ver croquis en art. 10.3.1 del presente Código.)

6.2.1.1 Extensiones Apendiculares del Espacio Urbano

Se denominan así, a los espacios de iluminación y ventilación, tales que se comuniquen por lo menos, por uno de sus lados, con EU (espacio urbano).

Los mismos podrán admitirse en los siguientes casos:

• A. Para edificios con altura mayor a 9,00 m y:
  • - retiros (obligatorios o voluntarios), laterales y/o de fondo y/o de frente y/o a vía pública (LM)
  • - abren a Espacio Urbano
  • - sus lados (a y b) son parte del edificio.
• B. Para edificios entre medianeras, con altura menor o igual a 9,00 m y:
  • - que abren a E. U. de fondo y/o E. U. de frente.
  • - su profundidad "b" depende de la altura de la misma y será menor o igual al ancho,
  • - respecto al E. M. lateral, será coincidente. En todos los casos, podrán iluminar y ventilar, locales de 1ra., 2da. y/o 3ra. categoría."
• C. Para edificios entre medianeras, con altura menor o igual a 9,00 m y:
  • - abren a Espacio Urbano de fondo y/o Espacio Urbano de frente.
  • - su profundidad b es tal que:
    • - respecto a la edificación, depende de la altura de la misma y será siempre menor o igual al ancho.
    • - respecto al Eje Medianero lateral, será coincidente.

En todos los casos podrán iluminar y ventilar, locales de 1ra., 2da. y/o 3ra. Categoría. (Ver croquis en art. 10.3.1.1 del presente Código.)

6.2.2 Patio Auxiliar

Se denomina así, al espacio para iluminación y ventilación, tal que no cumpla con las características de Espacio Urbano, (art. 6.2.1), ni de Extensión Apendicular del Espacio Urbano (art. 6.2.1.1).

Los patios auxiliares sólo podrán iluminar y ventilar, locales de 2da. y/o 3ra. Categoría.

Siempre deberán tener acceso franco, desde espacio común, o desde Unidad Funcional privada, para su higiene y mantenimiento.

6.2.2.1 Casos de aplicación de Patio Auxiliar

Según las características de la edificación, el Patio Auxiliar podrá ser:

• A. Para edificaciones de altura mayor a 9,00 m y retiros laterales, de frente y de fondo obligatorios.
  • • En éste caso, sólo podrán iluminar y ventilar, espacios comunes, tales como circulaciones y/o bauleras y/o cualquier otro local, siempre que conforme un espacio común no habitable.
  • • Debe tener acceso franco desde espacios comunes que garanticen su higiene y mantenimiento. (Ver croquis en art. 10.3.2 del presente Código.)
• B. Para edificaciones no contempladas en el precedente punto "A". Sólo podrán iluminar y ventilar, locales de 2da y/o 3ra categoría. Según su ubicación en el edificio, podrán ser:
  • Caso 1: Para edificios entre medianeras, con altura menor o igual a 9,00 m y:
    • • Patio Auxiliar rodeado por el edificio, en todos sus lados
    • • Patio Auxiliar rodeado por el edificio en 3 de sus lados y el resto coincidente con E.M. lateral.
  • Caso 2: Para edificios entre medianeras, con altura menor o igual a 9,00 m y:
    • • Patio Auxiliar abre a Espacio Urbano de fondo y/o Espacio Urbano de frente.
      • - su profundidad "b" es tal que:
        • - respecto a la edificación, depende de la altura de la misma y será siempre proporcional al ancho.
        • - respecto al Eje Medianero lateral, será coincidente.
    (Ver croquis en art. 10.3.2 del presente Código.)

7. SUBDIVISIÓN Y UNIFICACIÓN DEL SUELO

7.1 Subdivisión y unificación del suelo

Considerando el hecho de ser Ituzaingó territorio urbano, se detallan a continuación, los requisitos para la subdivisión y unificación del suelo, en sus distintas variables, siempre teniendo como marco legal referencial, el Decreto - Ley Provincial 8912/77 y su Decreto Reglamentario 1549/83.

A continuación se establecen los requisitos solicitados para la subdivisión de suelo en los siguientes casos:

• A. Creación de nuevas manzanas
• B. Creación de nuevas parcelas

7.1.1 Disposiciones para la gestión de subdivisiones del suelo

En todos los casos de macizos que no tengan nomenclatura catastral de manzana y que pretendan ser subdivididos en nuevas manzanas, el profesional deberá generar consulta previa ante la Dirección de Obras Particulares y Planeamiento.

Se aclara que, si bien no es obligatorio incluir "carátula urbanística", (es opcional), sí es obligatorio volcar todos los indicadores urbanísticos incluidos en ella.

En aquellos casos en que existan construcciones, deberán indicar F.O.S. y F.O.T. de las parcelas surgentes

7.1.2 Dimensiones de manzanas

En sectores a subdividir circundados por amanzanamientos existentes sobre tres o más de sus lados, las dimensiones serán las que resulten de la prolongación de sus calles.

Para sectores no comprendidos en el párrafo anterior, se contemplan dos situaciones, las cuales serán determinadas por el Departamento de Planeamiento:

• A- Cuando puedan encuadrarse según los siguientes casos:
  • a) lado mínimo sobre vía de circulación principal o primaria: 150,00 m.
  • b) sobre vías de circulación secundaria: 100,00 m.
  • c) sobre vías de circulación terciaria: 60,00 m.
• B- Para toda otra opción: el profesional actuante, deberá generar consulta por expediente de Factibilidad de Uso de Suelo ante la Dirección de Obras Particulares y Planeamiento, quien mediante análisis urbanístico del caso, se expedirá al respecto.

Se podrá adoptar el trazado de una o más calles internas de penetración y retorno preferentemente con acceso desde una vía terciaria o secundaria.

Los valores máximos de longitudes y superficies serán los establecidos por el Decreto-Ley N° 8.912/ y sus Decretos Reglamentarios.

7.1.3 Requisitos para la creación de nuevas parcelas

7.1.3.1 Dimensiones

Las dimensiones mínimas de nuevas parcelas, se consignan en las Hojas de Zona del presente Código.

Morfológicamente, se deberán generar preferentemente rectangulares, con una relación ideal tal que, la relación ancholongitud, no resulte inferior a 1/3.

7.1.3.2 Parcelamiento en manzanas existentes

En las subdivisiones tales que generen nuevas parcelas en manzanas existentes, podrán aceptarse dimensiones inferiores a las establecidas precedentemente, cuando surjan de situaciones de hecho, difícilmente reversibles.

En estos casos, se deberá generar la consulta previa en la Dirección de Obras Particulares y Planeamiento, quien definirá la necesidad o no de gestionar expediente para estudio particularizado.

En parcelas de esquina se considerará ancho al lado menor.

Se admitirá la subdivisión de parcelas de esquina con lado mínimo, inferior al ancho mínimo admitido en la zona, sólo cuando se cumplimenten los recaudos del Decreto Provincial N° 1.549/83, art. 54.

7.1.3.3 Subdivisión de parcelas edificadas

Podrán subdividirse parcelas edificadas cuando las parcelas resultantes posean las dimensiones mínimas exigidas para la zonificación en la que se localicen y las edificaciones en cada una de las parcelas resguarden los indicadores urbanísticos y demás normas vigentes.

Las construcciones existentes, deberán cumplir con los siguientes requerimientos:

• A. No transgredir, en el proyecto de subdivisión, indicadores de iluminación y ventilación, ni vistas a vecinos (Código Civil y Comercial), para cada uno de los locales que conformen la/s construcción/es involucrada/s.
• B. En aquellos casos en los que, en opinión de la Dirección de Obras Particulares y Planeamiento, surjan dudas respecto del cumplimiento del precitado punto A, podrá solicitar al profesional actuante copia del plano municipal preexistente y/o croquis aclaratorio y/o decidirá la generación de inspección ocular por parte del Departamento de Planeamiento.

7.1.3.4 Anexión

Podrá admitirse la creación de parcelas de dimensiones inferiores a las establecidas para la Zonificación respectiva con el solo objeto de anexarlas a parcelas linderas y cuando la operación tenga por objeto:

• A. sanear un título afectado por invasión de linderos materializada por una construcción de difícil y costosa remoción;
• B. evitar que entre edificios construidos en lotes colindantes queden espacios que formen pasillos de dimensiones menores a las exigidas;
• C. corregir una baja relación ancho - fondo, entendiendo por tal a toda aquella inferior a 1/3; en estos casos, el remanente deberá mantener la superficie mínima establecida para la zonificación.
• D. transferir superficies entre parcelas colindantes para permitir soluciones urbanísticas superiores.

7.1.3.5 Dimensiones mínimas de parcelas para proyectos urbanísticos integrales

Las dimensiones mínimas de parcelas no serán de aplicación cuando se trate de proyectos urbanísticos integrales que signifiquen la construcción de la totalidad de las edificaciones, dotación de infraestructura y equipamiento comunitario, para los cuales la Municipalidad mantenga la densidad establecida, y fije normas específicas sobre F.O.T., aspectos constructivos, dotación de áreas libres públicas y otros de aplicación al caso. El dictado de disposiciones reglamentarias o la aprobación de proyectos exigirá el previo dictamen de organismos provinciales de competencia.

7.1.3.6 Parcelas irregulares

Las parcelas que por trazado no sean de forma rectangular deberán cumplir los siguientes requisitos:

• A. el promedio de sus anchos en el frente y el fondo del lote, no deberá ser inferior al ancho mínimo exigido en la zona;
• B. la superficie edificable de la parcela por aplicación de los indicadores urbanísticos vigentes en la zona, deberá ser apta para el adecuado desarrollo de edificaciones que utilicen al máximo dichos indicadores.
• C. el frente no debe ser inferior a 10,00 m.

7.1.4 Parcelas irregulares

7.1.4.1 Creación o ampliación de zonas

Al crear o ampliar zonas los propietarios de los predios involucrados deberán ceder gratuitamente al Municipio las superficies destinadas a espacios circulatorios, verdes y libres públicos y a reservas para la localización de equipamientos comunitarios de uso público, de acuerdo con los mínimos que a continuación se indican:

TOTAL DE POBLACIÓN habitantes	ÁREA VERDE m² / habitante	RESERVA USO PÚBLICO m² / habitante
Hasta 2000	3,5	1
de 2001 a 3000	4	1
de 3001 a 4000	4,5	1
de 4001 a 5000 5 1.5
más de 5000	6	2

MÁXIMA ÁREA VERDE: 10% del área a subdividir.

MÁXIMA ÁREA DE RESERVA USO PÚBLICO: 4% del área a subdividir.

Los anchos de calles serán los que establezca el Departamento de Planeamiento en función de la jerarquía que, como vía de circulación, se le asigne, con un mínimo de 15,00 m.

7.1.4.2 Desafectación de áreas verdes y libres públicas

Por ninguna razón podrá modificarse el destino de las áreas verdes y libres públicas pues constituyen bienes del dominio público del Estado, ni desafectarse para su transferencia a entidades o personas privadas, salvo el caso de permutas por otros bienes de similares características que permitan satisfacer de mejor forma el destino establecido.

7.1.5 Infraestructura y servicios esenciales

Cuando se subdividen macizos existentes que no posean nomenclatura catastral de manzana, conforme lo establecido en el presente Código, deberán cumplimentarse las exigencias en materia de cesiones, dotación de infraestructura y servicios esenciales que se establecen en el Decreto – Ley N°

7.1.5.1 Obras de infraestructura y equipamiento

Cuando a través de un estudio particularizado se demuestre la imposibilidad técnico-económica del cumplimiento de dichos requisitos el Municipio determinará normas especiales exigiéndose en todos los casos y como mínimo, la ejecución de obras de desagües pluviales, alcantarillado y el tratamiento de calles que se fije a tal efecto, así como la provisión de alumbrado público y energía eléctrica domiciliaria.

7.1.5.2 Eximición de obras de salubridad

Cuando por aplicación del artículo precedente no sean exigibles obras de saneamiento se deberá asegurar la dotación de agua, química y bacteriológicamente apta para consumo humano.

Asimismo y a través de estudios que deberán contar con la aprobación de los organismos técnicos de competencia, se procederá a demostrar la capacidad portante de la napa para consumo, lo que determinará la densidad neta a adjudicar al sector a subdividir.

También deberá demostrarse que la eliminación de excretas no contamine la fuente de aprovisionamiento de agua.

7.2 Unificación de parcelas

Los planos de mensura para unificación o englobamiento de parcelas que se presenten a partir de la promulgación de la presente ordenanza, deberán ser sometidos a la aprobación previa de la Dirección de Obras Particulares y Planeamiento, no debiendo incluir obligatoriamente la carátula urbanística pero sí los indicadores urbanísticos.

7.2.1 Casos particulares de Unificación de parcelas

Se establecen las siguientes situaciones:

• A. En caso de uso no conforme no se permitirá la unificación de parcelas.
• B. En caso de parcelas con construcciones preexistentes, de uso no conforme, quedan exceptuados de la restricción establecida en el punto 1 del presente artículo, los casos en los cuales las parcelas en cuestión, se encuentran edificadas y habilitadas con dicho uso con anterioridad a la vigencia del presente Código y con planos de obra aprobados.

En ningún caso implica la autorización para la ampliación de la edificación en cuestión. (Ver "Uso no Conforme", art. 8.2.3 del presente Código).

8. USO DEL SUELO

8.1 Definición

Se denomina uso del suelo, a la localización de actividades permitidas y la intensidad y modalidad, con las que los habitantes del territorio, podrán desarrollarlas, siempre en relación con las características de la Zonificación en la que se ubiquen.

Los usos se permiten en función de los grados de molestias que conlleven en sí mismos y a partir de estas características, en qué Zonificaciones podrán desarrollarse.

Se determinan así, en cada Hoja de Zona, dos primeras características:

• A - usos predominantes, los cuales indican la característica principal de la zonificación en cuestión.
• B - usos complementarios, los cuales sin ser los que definen la característica de la zonificación en cuestión, están también permitidos o condicionados por algunos requisitos a cumplir para su desarrollo.

En todos los casos, los usos se consignan en la Grilla de Usos Generales, art. 8.2.9.1.1 del presente Código.

8.2 Clasificación de los usos

En la Grilla de Usos Generales, se establecen distintas clases de usos, según las distintas actividades y las distintas zonificaciones.

8.2.1 Uso permitido

Son todos los Usos, Predominantes o Complementarios, que pueden radicarse en una parcela, que cumplan con todo lo establecido en las Indicadores Urbanísticos (Capítulo 9 del presente Código) y en la Grilla de Usos Generales (art. 8.2.9.1.1).

Cuando el Uso esté permitido, el propietario del predio podrá solicitar la Habilitación de ese uso y/o la aprobación de Planos de Obra con destino conforme a ese uso para Edificaciones en Obra Nueva, Ampliaciones o Remodelaciones, que las normas de ocupación del Suelo le permitan.

8.2.1.1 Uso permitido con restricción de superficie

Son todos aquellos Usos, Predominantes o Complementarios, que sólo podrán radicarse en una parcela siempre que cumplan con la limitación de superficie máxima (para el desarrollo de la actividad en cuestión) que se indicará en la Grilla de Usos Generales (art. 8.2.9.1.1).

8.2.2 Uso prohibido

Son aquellos cuyo desarrollo se considera incompatible con los autorizados de acuerdo a las características de la Zona. Asimismo, no se consignan como permitidos en la Grilla de Usos Generales, para la Zonificación en la que se localice la parcela.

En caso de que un uso sea prohibido, no se procederá a la aprobación de Plano de Obra nueva ni se autorizará la ampliación o habilitación de ningún tipo de local con ese destino.

8.2.3 Uso no conforme

Recibe esta designación cualquier actividad autorizada con las normas preexistentes y habilitada que se desarrolle en una parcela y no cumpla con las normas que este Código determine para la Zonificación en que se localice.

8.2.3.1 Vigencia del uso

• a) Mientras no se produzca el cese de las actividades que le dieron origen, la habilitación registrada mantendrá su vigencia, con la obligación para su titular de eliminar o corregir toda causa de molestia debidamente comprobada por los organismos oficiales competentes, de acuerdo a la legislación vigente en la materia.
• b) Cuando se produzca el cese de la actividad, que por aplicación del presenta Código, pase a ser Uso No Conforme, podrán habilitarse en el mismo local, sólo Usos Conforme según la Grilla de Usos Generales. Sólo se podrán admitir en estos casos un Uso No Conforme, si su grado de molestia fuere inferior al que existía anteriormente y pueda ser debidamente certificado por profesional con incumbencia.

8.2.3.2 Ampliaciones y remodelaciones

• a) Los Usos No Conformes existentes a la fecha de promulgación de la presente norma, se admitirán siempre que cuenten con la debida habilitación municipal o hayan iniciado los trámites para su habilitación conforme la reglamentación anterior, en fecha previa no mayor a 180 días corridos a la puesta en vigencia de este Código.
• b) Los locales de uso No Conforme y que persisten como tales, no podrán realizar ampliaciones, pero sí modificaciones dentro de los mismos, si y sólo si, implican una modernización de las instalaciones, de modo que constituyan una disminución de las molestias de la actividad, debidamente certificado por profesional con incumbencia.

8.2.3.3 Casos especiales de Usos no Conformes industriales

Cuando se trate de industrias que posean radicación industrial, categorizadas por el OPDS como de II y III categoría, cuyo desarrollo necesite ampliación, que resulte en mayor superficie y/o mayor categorización, podrán optar por solicitar un estudio particularizado, demostrando las siguientes mejoras:

• a) Ampliar superficie de terreno por unificación de nuevas parcelas. Máximo, el macizo completo en el que se implante;
• b) Que la obra existente y la nueva, cumplan todos los indicadores urbanísticos de las Zonificaciones en que se emplace.
• c) Que las mismas se localicen en Zonificaciones SI e I Dicha autorización será resuelta como USO CONDICIONADO

8.2.4 Uso condicionado

Es una actividad que presenta inconvenientes para su radicación en la zona, pero que, sobre la base de prescripciones o requisitos específicos, que se determinarán para cada caso, puede ser localizada.

La autorización de este Uso requiere un estudio particularizado que deberá ser realizado por el organismo de Planeamiento y que deberá tener la aprobación del Honorable Concejo Deliberante.

Se tendrá en cuenta en estos casos que las especiales características de la actividad y de la localización no generen molestias considerables al entorno.

8.2.5 Usos resueltos por analogía

En aquellos casos en que el uso solicitado no se halle especificado puntualmente en la Grilla de Usos Generales tal y como se lo solicita, el Organismo de Planeamiento requerirá la gestión de expediente de Factibilidad de Uso de Suelo.

Se generará estudio particularizado, a través del cual se dejará constancia que, según los elementos presentados para su análisis, resulta posible establecer analogía con alguno de los usos permitidos para la localización de la parcela en cuestión.

8.2.6 Uso no consignado

Son todos aquellos usos que no figuran en la Grilla General de Usos y no pueden ser resueltos por analogía. La localización en el Partido de un Uso no Consignado requerirá un Estudio Particularizado del Departamento Ejecutivo, que será elevado al Honorable Concejo Deliberante. En caso de aceptarse dicho Uso, deberá asignársele un Grado de Molestia, de acuerdo a los indicadores de calidad Ambiental y el Honorable Concejo Deliberante procederá a sancionar la Ordenanza que posibilite su inclusión en la Grilla de Usos Generales.

8.2.7 Radicación de vivienda en Zona Industrial

Sólo se permitirá la aprobación de vivienda en Zona Industrial en los siguientes casos:

• a) sólo cuando se trate de vivienda unifamiliar.
• b) cuando se compruebe que, como mínimo, el 70% de las parcelas de la manzana se encuentren ocupadas con viviendas.
• c) cuando la subdivisión de la parcela se hubiere efectuado antes del 15 de Mayo de 1971.

En aquellas parcelas que cumplan con los requisitos a), b) y c) se permitirá la construcción de una vivienda que deberá ajustarse, en lo que respecta a indicadores urbanísticos, a los valores determinados para la Zonificación Rm (Residencial mixto).

8.2.7.1 Exigencia de leyenda

Aprobación de Plano de Vivienda en Zona Industrial.

Todo plano de vivienda que se aprueba en Zona Industrial llevará en su carátula y adjunto al sello de Aprobado, otro con la siguiente leyenda:

"La aprobación de la presente vivienda en zona industrial no autorizará ningún reclamo posterior por molestias producidas por industria, cuando las mismas no superen los indicadores Ambientales establecidos para la zona".

8.2.8 Adecuación al presente Código de Planeamiento Urbano

Las industrias que hayan iniciado gestiones para su regularización con anterioridad a la vigencia del presente C.P.U. contarán con 180 (ciento ochenta) días corridos para su adecuación.

8.2.9 Usos según zonificación

A continuación se relacionan usos, zonificaciones e indicadores urbanísticos.

8.2.9.1 Grilla de Usos Generales y Nomenclador de Usos

Los usos a admitir en el territorio se especifican en la Grilla de Usos Generales, art. 8.2.9.1.1 , que describe los grandes agrupamientos y los usos específicos que los integran y se explican con mayor particularidad, en los correspondientes ANEXOS II y III, "Nomenclador de Usos" e "Industrias", del presente Código.

Los Usos Permitidos, o Permitidos con restricción de superficies, o Condicionados, o Prohibidos han sido ubicados sobre una matriz que relaciona los distintos tipos de Uso y las diferentes Zonificaciones.

Los Usos Productivos, (industrias, talleres, depósitos), se definen por el grado de molestias, (según la Ley Provincial N° 11.459) que originan a las zonas residenciales circundantes, hecho que posibilita su presencia o no en cada zonificación.

8.2.9.1.1 Grilla de Usos Generales

VER GRILLA

8.2.10 Calidad ambiental

Los indicadores de Calidad Ambiental, son establecidos según los organismos Provinciales pertinentes: Organismo Provincial para el Desarrollo Sostenible (O.P.D.S. Ley N° 5.965, Ley N° 11.723, Decreto N° 3395/96, Res. 242/97, Ley N° 13.757/07).

Para localizar un uso en una determinada Zonificación, el mismo deberá estar expresamente autorizado en la Grilla de Usos Generales y no deberá superar los Indicadores de Calidad Ambiental establecidos. En caso que los supere, el Uso pasará automáticamente a considerarse Uso Prohibido.

Para readquirir la condición de Uso Permitido, deberán realizarse las adecuaciones pertinentes, a efectos de que la actividad se ajuste a los indicadores de zona. El estudio correspondiente deberá ser firmado por profesional habilitado a tal efecto. Cuando un Uso se encuentre Prohibido según la Grilla de Usos Generales y se demuestre que sus índices de molestia son menores que los admitidos para la zona, podrá solicitarse reconsideración sobre sus posibilidades de localización en la misma. El estudio mediante el cual se determine la disminución de los grados de molestia deberá estar firmado por profesional con incumbencia, matriculado en la Provincia de Buenos Aires.

8.2.10.1 Indicadores de calidad ambiental

Zonificaciones RP – Rpe - R- Re - RN – RN1– CMF1- CU- E:

• a) Parámetros indispensables:
  • • Polvo sedimentable: 1,0 mg/cm² / 30 días
  • • Partículas en suspensión: 150 microgramos / m ³
  • • Anhídrido sulfuroso: 70 microgramos /m³
  • • Ruido: de día (07.00 a 19.00 hs.), 50 dB (A) de noche (19.00 a 07.00 hs.), 35 dB (A)
• b) Parámetros Complementarios:
  • • Ozono y oxidantes: 0,10 ppm en 1 hora
  • • Óxidos de nitrógeno: 0,45 ppm en 1 hora
  • • Monóxido de carbono: 10 ppm en 8 horas 50 ppm en 1 hora
  • • Olor, escala de intensidad: 0

Zonificaciones Rm - C1- C1e - C1er - C1B – C1MB- C1MCMF2 C3- C3MB- C3A1- C3A2-AC- RMB1-RMB2:

• a) Parámetros Indispensables:
  • • Polvo sedimentable: 1,0 mg/ cm²/ 30 días
  • • Partículas en suspensión: 150 microgramos/ m³
  • • Anhídrido sulfuroso: 70 microgramos /m³
  • • Ruido: de día (07.00 a 19.00 hs.), 55 dB (A) de noche (19.00 a 07.00 hs), 40 dB (A)
• b) Parámetros Complementarios:
  • • Ozono y oxidantes: 0,10 ppm en 1 hora
  • • Óxido de nitrógeno: 0,45 ppm en 1 hora
  • • Monóxido de carbono: 10 ppm en 8 horas 50 ppm en 1 hora
  • • Olor, escala de intensidad: 1

Zonificaciones SI - C2 – C2MB:

• a) Parámetros indispensables:
  • • Polvo sedimentable: 1,0 mg / cm² / 30 días
  • • Partículas en suspensión: 150 microgramos / m³
  • • Anhídrido sulfuroso: 70 microgramos / m³
  • • Ruido: de día (07.00 a 19.00 hs.), 65 dB (A) de noche (19.00 a 07.00 hs.) 50 dB (A).
• b) Parámetros Complementarios:
  • • Ozono y oxidantes: 0,10 ppm en 1 hora
  • • Óxido de nitrógeno: 0,45 ppm en 1 hora
  • • Monóxido de carbono: 10 ppm en 8 horas 50 ppm en 1 hora
  • • Olor, escala de intensidad: 1

Zonificación I:

• a) Parámetros indispensables:
  • • Polvo sedimentable: 1,0 mg / cm² / 30 días
  • • Partículas en suspensión: 150 microgramos /m³
  • • Anhídrido sulfuros: 70 microgramos / m³
  • • Ruido: de día (07.00 a 19.00 hs.), 70 dB (A) de noche (19.00 a 07.00 hs.), 55 dB (A)
• b) Parámetros Complementarios
  • • Ozono y oxidantes: 0,10 ppm en 1 hora
  • • Óxidos de nitrógeno: 0,45 ppm en 1 hora
  • • Monóxido de carbono: 10 ppm en 8 horas 50 ppm en 1 hora
  • • Olor, escala de intensidad: 2 Gases efluentes de chimeneas

Aplicable en Zona SI - C2 - I:

• • Óxido de carbono: 2 ppm
• • Óxido de nitrógeno: 0,1 ppm
• • Anhídrido sulfuroso: 0,15 ppm
• • Partículas sólidas: 0,2 gr / m3

9. INDICADORES URBANÍSTICOS

9.1 Definición

Las Hojas de Zona consignan todos los valores de los indicadores urbanísticos para cada una de las zonificaciones en que se ha dividido el territorio del Municipio y se complementan con el ANEXO I, PLANO DE ZONIFICACIÓN DEL PARTIDO DE ITUZAINGÓ.

Disposiciones generales

Para sectores urbanos cuya morfología de trama urbana hacen prever que se generarán dificultades en la aplicación de los indicadores urbanos, el profesional actuante deberá generar estudio particularizado (cuyas características y contenidos serán requeridos oportunamente por la Dirección de Obras Particulares y Planeamiento), a través de expediente, y esta Dirección se expedirá con Informe Técnico Particularizado en el mismo expediente.

9.2 Disposiciones para alineamientos comerciales

Para parcelas localizadas sobre alineamientos comerciales, regirán diferentes disposiciones respecto de la aplicación de indicadores urbanísticos y usos.

9.2.1 Para parcelas localizadas sobre C1 y C2

Para dichas parcelas regirán las siguientes disposiciones:

• A. Respecto a los indicadores urbanísticos, SIEMPRE, regirán los propios del alineamiento comercial del que se trate.
• B. Respecto a los usos, cuando el alineamiento comercial, tuviera USOS distintos a los de la Zonificación de Apoyo (es decir, la Zonificación que afecta a las parcelas que no tienen L.M. sobre dicho alineamiento), podrá optarse por:
  • I- si la Zonificación de Apoyo tiene más usos permitidos que el alineamiento comercial, se podrán utilizar, los de dicha Zonificación de Apoyo. Queda exceptuado el uso "Salud con residencia".
  • II- si el alineamiento comercial tiene más usos permitidos que la Zonificación de Apoyo, se podrán utilizar los de dicho alineamiento comercial.
  • III- Queda exceptuado, el uso SALUD CON RESIDENCIA, que NUNCA, podrá localizarse sobre alineamiento comercial.

9.2.2 Para parcelas localizadas sobre C1MB, C1MA, C2MB, CMF1 y CMF2

• A. Respecto a los indicadores urbanísticos, SIEMPRE, regirán los propios del alineamiento comercial del que se trate.
• B. Los mismos se extenderán hasta una distancia, tomada perpendicularmente desde la L. M. hasta una profundidad equivalente al 50%, de la profundidad de la Manzana (o Quinta), en la que se emplace la parcela a considerar.

9.3 Convenios Urbanísticos

Son acuerdos celebrados entre el Departamento Ejecutivo Municipal y /u organismos provinciales y/o nacionales, y/o personas físicas o jurídicas, con el objetivo de dar cumplimiento a los objetivos estratégicos del PUAMI en cuestiones particulares, (toda vez que el CPU, contemple casos generales), tendientes a generar un beneficio específico a la comunidad, ya sea por la concreción de proyectos de Obras Públicas, o ya sea por la contraprestación que se le requiera al emprendedor, en caso de proyectos privados.

En todos los casos, serán refrendados por el Honorable Concejo Deliberante.

9.3.1 Convenios Urbanísticos Generales

Son aquellos Convenios Urbanísticos generados a partir de necesidades, estratégicas, que llegan al interés público. Puede generarse entre distintas jurisdicciones /Nacionales, Provinciales, Municipales y/o privados (personas físicas o jurídicas).

9.3.2 Convenios Urbanísticos Específicos

Son los Convenios Urbanísticos a aplicar en Zonificaciones cuyas Hojas de Zona las caracterizan como Sector Urbano de Desarrollo Futuro, independientemente de la superficie del terreno del emprendimiento en cuestión, y que se encuadrarán en los marcos legales, del Decreto Ley 8912 y de la Ley 14.449 (y sus Decretos y futuras posibles modificaciones).

9.3.3 Convenios Urbanísticos Particulares

Son los Convenios Urbanísticos que podrá solicitar el emprendedor para parcelas mayores o iguales a 2500 m2, no incluidas en Sectores Urbanos de esarrollo Futuro.

Los mismos deberán encuadrarse en los marcos legales, del Decreto Ley 8912 y de la Ley 14.449 (y sus Decretos y futuras posibles modificaciones).

9.4 Indicadores Urbanísticos según Zonificaciones

Ver mapa de indicadores urbanisticos.

10. DISPOSICIONES GENERALES

10.1 CAPACIDAD EDIFICATORIA Y DE OCUPACIÓN

10.1.1 Retiros de fondo

10.1.1.1 Formación del centro libre de manzana

Centro libre de manzana:

10.1.2 Determinación de superficies cubiertas y semicubiertas

10.1.3 Premios o incrementos del F.O.T.

VALORES INTERMEDIOS DE PREMIOS AL F.O.T. POR REDUCCIÓN DEL F.O.S.

REDUCCIÓN DEL F.O.S.	INCREMENTO DEL F.O.T.
5 %	2,75 % (Se agrega 0,35 c/1 %)
6 %	3,10 %
7 %	3,45 %
8 %	3,80 %
9 %	4,15 %
10 %	4,50 % (Se agrega 0,25 c/1 %)
11 %	4,75 %
12 %	5,00 %
13 %	5,25 %
14 %	5,50 %
15 %	5,75 %
16 %	6,00 %
17 %	6,25 %
18 %	6,50 %
19 %	6,75 %
20 %	7,00 % (Se agrega 0,15 c/1 %)
21 %	7,15 %
22 %	7,30 %
23 %	7,45 %
24 %	7,60 %
25 %	7,75 %
26 %	7,90 %
27 %	8,05 %
28 %	8,20 %
29 %	8,35 %
30 %	8,50 %
31 %	8,65 %
32 %	8,80 %
33 %	8,95 %
34 %	9,10 %
35 %	9,25 %
36 %	9,40 %
37 %	9,55 %
38 %	9,70 %
39 %	9,85 %
40 %	10 %

10.1.4 Premios o incrementos a la densidad

VALORES INTERMEDIOS DE PREMIOS A LA DENSIDAD POR REDUCCIÓN DEL F.O.S.

REDUCCIÓN DEL F.O.S.	INCREMENTO DE LA DENSIDAD
5 %	2,75 % (Se agrega 0,35 c/1 %)
6 %	3,10 %
7 %	3,45 %
8 %	3,80 %
9 %	4,15 %
10 %	4,50 % (Se agrega 0,25 c/1 %)
11 %	4,75 %
12 %	5,00 %
13 %	5,25 %
14 %	5,50 %
15 %	5,75 %
16 %	6,00 %
17 %	6,25 %
18 %	6,50 %
19 %	6,75 %
20 %	7,00 % (Se agrega 0,15 c/1 %)
21 %	7,15 %
22 %	7,30 %
23 %	7,45 %
24 %	7,60 %
25 %	7,75 %
26 %	7,90 %
27 %	8,05 %
28 %	8,20 %
29 %	8,35 %
30 %	8,50 %
31 %	8,65 %
32 %	8,80 %
33 %	8,95 %
34 %	9,10 %
35 %	9,25 %
36 %	9,40 %
37 %	9,55 %
38 %	9,70 %
39 %	9,85 %
40 %	10 %

10.2 VIVIENDA MULTIFAMILIAR

10.2.1 Morfología edilicia Tipo A

VIVIENDA MULTIFAMILIAR: ART. 4.2.1 – TIPOLOGÍA A (densidad neta mayor o igual a 850 Hab. /ha.

ELEMENTOS BÁSICOS PARA FACTIBILIDAD DE USO DE SUELO

• A- DOCUMENTACIÓN REFERIDA A REQUERIMIENTOS DE PLANEAMIENTO
  • 1) ZONIFICACIÓN
    • a) FOS necesario: ...... = .......... m² FOS proyecto: ...... = ........... m²
    • b) FOT + premios: ....... = ............ m² FOT proyecto: ......... = ............. m²
    • c) Densidad necesaria + premios: ....... Hab/ ha=.......Hab. Densidad proyecto = ....... Hab/ ha = ....... Hab.
    • d) Altura Máxima: .......... m Altura máxima del proyecto: ............ m
    • e) RETIROS: Frente: ......................... Lateral: ......................... Fondo: ..........................
• • 2) DEMOSTRAR:
    • a) Terreno absorbente: que el 50% de la superficie libre según FOS, se proyecta como tal.
    • b) Estacionamiento:
      • 1) Acotar módulos de estacionamiento (2,50 m. x 5,00 m).
      • 2) Acotar espacio de circulación > 5,00 m
      • 3) Indicar esquema de circulación y estacionamiento (incluye radios de giro ciertos).
      • 4) Cantidad necesaria: según planillas que se adjuntan.
    • c) Premios al FOT y a la Densidad: indicar qué premios se utilizan y cómo se obtienen.
• NOTA:
• • Todos los premios definidos en el Decreto Ley 8912 Los premios al FOT no permiten incrementar la altura máxima.
• • 3) SEGURIDAD URBANA
    • a) Edilicia: COMPROMETERSE POR ESCRITO A QUE toda obra que supere los 9.00 m. de altura, deberá presentar estudio de suelo pertinente con firma y contratodel profesional con incumbencia.
    • b) De las personas:
      • I - Medios de salida.
      • II - Control de ascensores.
      • III - Accesibilidad.
• Describir específicamente de qué manera se dará cumplimiento a lo concerniente a los casos 3) b) I y 3) b) II, para los cuales deberá tener intervención un profesional con incumbencia u organismo provincial con incumbencia en el tema. En el caso 3) b) III, demostrar su resolución en la propuesta.
• • 4) DEL PROYECTO
    • a) Todos los elementos en plantas y elevaciones, para comprender fehacientemente la propuesta.
    • b) Plantas tipo de unidades de viviendas y/u oficinas, por separado, indicando y demostrando superficie cubierta - semi cubierta (interna, sin considerar muros).
• B- DOCUMENTACIÓN A INCORPORAR EN ETAPA DE INFORME DE OBRAS PARTICULARES
  • a) Solicitud de factibilidad de provisión de energía eléctrica, ante EDENOR. La factibilidad otorgada deberá presentarse en instancia de presentación de planos municipales para la obtención del permiso de obra correspondiente.
  • b) Croquis de resolución de recepción de aguas a través de humedales (para la resolución de terreno absorbente), en los casos que correspondiera.
  • c) Croquis y predimensionado estructural (que deberá coincidir con la/s planta/s de estacionamiento).
  • d) Deberá cumplir con tramitancia térmica.
• C- DOCUMENTACIÓN TÉCNICA QUE DEBERÁ COMPLETAR EN INSTANCIA DE PRESENTACIÓN DE PLANOS MUNICIPALES
  • a) Estudio de suelo, por profesional con incumbencia, con el correspondiente contrato colegiado.
  • b) Factibilidad de provisión de energía eléctrica otorgada por EDENOR.
  • c) Cronograma y detalles constructivos específicos, de excavaciones y submuración para subsuelos, en los casos que correspondiera.
  • d) Cálculo estructural.
  • e) Cálculo de Tramitancia térmica, según Ley provincial 13509/10 y las normas IRAM que correspondieran.
  • f) Cronograma de obra.
• NOTA: TODA LA INFORMACIÓN PRECITADA, DEBERÁ ESTAR FIRMADA POR PROFESIONAL CON INCUMBENCIA.

10.2.2 Morfología edilicia Tipos B y C

VIVIENDA MULTIFAMILIAR: ART. 4.2 – TIPOLOGÍAS B y C (densidad neta menor a 650 Hab./ha)

ELEMENTOS BÁSICOS PARA FACTIBILIDADES DE USO DE SUELO

• • Los siguientes elementos básicos serán solicitados, a partir de 3 unidades de vivienda.
• • Verificar según catastro y según presencia en el lugar, continuidad de calles.
• • Entorno
  • ▪ volcar en plano o croquis, situación real, haciendo hincapié en el punto anterior.
• • Memoria descriptiva:
  • ▪ Descripción de la zona del emplazamiento
  • ▪ (Breve análisis urbano del mismo, su complejidad estará en relación a la escala del emprendimiento.)
  • ▪ Servicios internos y externos al condominio: (Sanitarios, provisión de gas, electricidad, pluviales, recolección interna de residuos domiciliarios, tratamiento calles internas.)
  • ▪ En caso que la provisión de agua y eliminación de líquidos cloacales, se realicen por bomba de agua y pozo absorbente, deberán mantener las distancias a divisorias internas, a E.M. y entre si, establecido en la O.R.C.
  • ▪ Estas distancias deberán quedar plasmadas en el plano de cada construcción presentada como obra nueva, propuesta a implementar en cada futura U.F.
  • ▪ Relevamiento arbóreo (aún fuera de las áreas ecológicamente protegidas).
  • ▪ Descripción de los cerramientos de frente, contrafrente y medianeros (aún fuera de las áreas ecológicamente protegidas).
• • Anchos de calles de circulación vehicular interna
  • ▪ deberán tener un ancho no menor a 6,00 metros.
• • Planteo de retorno en calles de circulación vehicular interna:
  • ▪ ya sea que se utilice "cul de sac" u otro diseño para generar el retorno.
  • ▪ este elemento deberá presentarse en detalle, con especificaciones de radio de giro.
• • Estacionamiento
  • ▪ uno por vivienda.
• • Superficie de terreno:
  • ▪ Para Tipología B: cantidad de viviendas/ superficie de la parcela (ó Hab./ha, según corresponda).
  • ▪ Para Tipología C: según art. 4.1.3.2 (ó Hab./ha, según corresponda).
• • Cuando los Departamentos de Planeamiento y Obras Particulares, consideren necesario ampliar la información a través de escritos y/o croquis, éstos deberán ser incorporados para la prosecución de la gestión.
• • Deberá presentarse plano de anteproyecto del emprendimiento, y para la Tipología C deberá consignar, no sólo las futuras divisiones de tierra propuestas, sino la implantación de las obras nuevas en cada una de ellas.
• • Deberán presentarse los indicadores urbanísticos que adoptará el condominio.
  • ▪ Estos indicadores deberán contemplar: FOS, FOT, retiro de fondo, retiro de línea de frente interno, retiro/s lateral/les y todos aquellos que emprendedor y profesional, consideren necesarios para lograr el objetivo del proyecto propuesto. En ningún caso podrán superar los establecidos en las correspondientes Hojas de Zona.
  • ▪ Deberá constar por escrito, el compromiso de incluir estos indicadores, en el reglamento interno del condominio.
• NOTA: TODA LA INFORMACIÓN PRECITADA, DEBERÁ ESTAR FIRMADA POR PROFESIONAL CON INCUMBENCIA.

10.3 ESPACIOS DE ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN

Croquis correspondientes al art. 6.2.1

10.4 FACTIBILIDADES DE USO DE SUELO Y/O CONSULTAS PREVIAS POR EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO

Para todos aquellos emprendimientos, que por su escala y/o complejidad y/o grados de molestias requieran estudios particularizados (según lo establecido en el presente Código), se deberán generar Factibilidades de Uso de Suelo.

La Factibilidad de Uso de Suelo otorgada, tendrá una validez de 180 días corridos.

10.4.1 Requerimientos básicos para Expedientes de Factibilidad de Uso de Suelo

• 1. Nota dirigida al Intendente, conteniendo:
  • • Datos del emprendedor (incluye documentación que acredite su relación con el emprendimiento).
  • • Datos catastrales del lugar.
  • • Uso solicitado.
• 2. Plancheta Catastral
• 3. Descripción de la actividad. APORTAR TODOS LOS DATOS QUE SE CONSIDEREN CONVENIENTES para la mejor información del expediente.
• 4. Plano de obra si es existente o proyecto propuesto, si es a construir.
• 5. Memoria Descriptiva de la obra o proyecto.

10.4.2 Requerimientos básicos para Estudios Particularizados

Se generará Expediente Administrativo, con los contenidos de las Factibilidad de Uso del Suelo (10.4.1), más las especificidades que se soliciten, para la descripción del emprendimiento del que se trate.

10.4.3 Requerimientos básicos para Convenios Urbanísticos

Se generará Expediente Administrativo, con los contenidos de las Factibilidad de Uso del Suelo (10.4.1), más las especificidades que se soliciten, para la descripción del emprendimiento del que se trate.

Los Convenios Urbanísticos descriptos en el art. 9.4 , se encuadrarán en los términos de los marcos legales pertinentes, así como del Decreto Ley Provincial 8912 y Ley Provincial 14.449 (no pudiéndose exceder de los parámetros de uso y ocupación de suelo de los mismos).

En el contexto de los precitados marcos legales, podrán modificarse tanto indicadores urbanísticos como usos, quedando explícitamente exceptuados los emprendimientos para usos industriales.

10.5 Referencias y notas para la interpretación del presente Código

Toda vez que se cita a la Dirección de Obras Particulares y Planeamiento, se hace referencia a la misma al momento de la redacción del presente Código, y/o del órgano/s que en el futuro la reemplacen.

Toda vez que se cite "N.C.P.", se hace referencia a "No clasificados en otra parte".

11. MONITOREO

El monitoreo continuado del presente Código dará cuenta de la retroalimentación generada desde los órganos técnicos competentes, desde las autoridades y desde las entidades de la comunidad, en la aplicación del Código de Planeamiento Urbano, así como de las necesidades detectadas en la gestión diaria, para que el Municipio las evalúe y produzca, con frecuencias estimadas de entre 2 y 5 años, las modificaciones y/o actualizaciones que fueran necesarias.

12. ABREVIATURAS

A los efectos de la interpretación del presente Código de Planeamiento Urbano se establecen las siguientes abreviaturas:

• C. P. U.: Código de Planeamiento Urbano
• O. R. C.: Ordenanza Reglamentaria de Construcciones
• L. M.: Línea Municipal
• E. M.: Eje Medianero
• F. O. S.: Factor de Ocupación de Suelo
• F. O. T.: Factor de Ocupación Total
• E. U.: Espacio Urbano
• U. F.: Unidad Funcional
• P. U. A. M. I.: Plan Urbano Ambiental del Municipio de Ituzaingó